武汉人信·武胜路项目业态定位调整及主题细化.ppt

6F 3F 4F 3F 3F 3F 3F 3F 32F 32F 32F 32F 32F 32F 32F 33F 33F 38F 2F 2F 将购物中心的临内街部分一层抠出一圈街铺（如图中绿色标注部分），与原方案中的商业街相呼应。 因考虑购物中心的首层层高应达到6米，故只考虑剥出一层部分面积设置街铺，街铺层高6米，可考虑设置夹层，提高单位面积售价。 街铺进深建议在10米左右。 方案调整 方案调整 优劣势分析 优势 增加商业销售面积，回流更多现金； 劣势 ● 购物中心原本可以朝内街开设多个出口，引导购物中心内部人流往商业街流动，若剥出街铺出售，则必须设墙体间隔，从而对于内部人流导向有一定影响； ● 破坏购物中心整体性，未来若考虑购物中心部分整体出售，则存在一定影响。 方案调整分析 财务测算 测算要求及假设 本财务版块仅针对当前方案进行初略静态测算，由于考虑尽量保持物业品质，因此尽量将物业以大宗出售为前提，实际租售模式不受此限制。 测算其中使用假设如下： 规划假设 本次财务测算数据以《武汉市国有建设用地使用权挂牌文件P（2010）078号》为基准，考虑到拆迁情况的复杂性，其中土地取得费用参考所有还建单位等面积就地还建的情况进行测算，即以土地成交价格（15.68亿元）扣除还建部分回购费用（还建商业19,037平方米×25,000元/平方米、住宅93,423平方米×7,500元/平方米、写字楼26,699平方米×10,000元/平方米），另外，还建30平方米以下住户货币补偿（16,770×8,000元/平方米），则取得费用为2.58亿元； 写字楼还建面积26699平方米，考虑整体还建一栋公寓或直接从写字楼部分还建，按照10,000元/平方米的价格计入还建部分回购费用； 住宅只销售10000平方米，其余全部用于还建； 方案以总计容建筑面积340,483平方米进行计算，各业态的体量规模均未通过设计方的各种专业规范测算，仅作方案设计参考； 方案所需还建部分以相同造价进行建设； 写字楼销售3万平方米，地下商业5000平方米销售使用权，酒店持有； 在本次测算中，设置5,000方地下商业面积，不计算车库收入； 由于酒店部分持有，因此在此次静态财务测算中，假设酒店年均收入为50,000,000元。 建设期假设 本次测算方案以三年作为建设期； 财务假设 本次测算方案均以贷款额（所有成本的65%）的三年期贷款利息作为财务费用进行测算； 考虑到方案具备一定的市场风险，因此不可预见费均以建安成本8%进行测算； 税费假设 本次比较为静态财务测算，因此不涉及摊销、折旧及所得税等收入的测算。 价格建议 街铺、写字楼、住宅、公寓出售，购物中心及酒店部分持有。 商业街铺部分 平均售价为28,000元/平方米 其中：地下一楼：25,000元/平方米 一楼：外街50,000元/平方米 内街36000元/平方米 二楼：外街28,000元/平方米 内街18,000元/平方米 三楼：17,000元/平方米 四楼：9,000元/平方米 写字楼平均售价15,000元/平方米； 住宅平均售价15,000元/平方米； 公寓平均售价18,000元/平方米； 购物中心持有部分租金： 一楼平均租金200元/平方米/月； 二楼平均租金150元/平方米/月； 三楼平均租金80元/平方米/月； 四楼平均租金65元/平方米/月； 五楼平均租金60元/平方米/月； 六楼平均租金55元/平方米/月； 平均租金约为101元/平方米/月. 静态财务测算 按照上述财物测算可得知，在本次测算假设前提下，开发商出售物业完毕后，回收成本的同时，持有利润七千八百万元，此外，持有的商业、酒店尚每年有1.2亿左右的租金收入，车库收入不计算在内。 假设一——写字楼全部销售，公寓还建 按照上述财物测算可得知，在本次测算假设前提下，开发商出售物业完毕后，回收成本的同时，持有利润1.5亿元，此外，持有的商业、酒店尚每年有1.2亿左右的租金收入，车库收入不计算在内。 假设二——公寓全部销售，写字楼还建 静态财务测算 推荐考察项目 项目一：华贸中心 项目地址：北京长安街国贸桥以东 物业类型：购物中心、写字楼、酒店、公寓 项目简介： 由北京国华置业有限公司开发，项目占地超过30公顷，开发建设规模约百万平米,由三栋高达百余米的超5A智能写字楼、2座超豪华酒店、River walk 水世界商城、国