武汉三元·中央公园营销策略报告(世联)（新版）.pptx

三元·中央公园营销策略报告;区域认知;1）地理位置： 古田、后湖和常青是目前的三大承接汉口城市升级、外扩的潜力区。但古田、常青版块的发展受制于汉口CBD的缓慢开发节奏，在以融科天城、航天双城、武汉天地领衔的永清板块的快速崛起中，后湖区域成为呼之欲出的最大机遇区域； 2）政府定义： 武汉4大居住新城之一的帽子，对于这个区域的居住者和投资者而言，充满想象空间； 3）规划落实： 大量的、已启动的重大城市配套与多条轨道线的规划落实，加快了区域的成熟速度，成为后湖区域大发展的信心保障； 4）企业运作： 地产、南国、城投、百步亭、晋合大量实力开发商的具体运作，为区域成熟提供了资金、资源上的强大动力。 后湖地理位置与武汉城市核心的天然紧密联系，政府的定义和重大城市配套与多条轨道线的规划落实，实力开发商的具体运作，后湖正在通向居住中心的道路上，汉口“后花园”将逐步形成。;区域认知;区域认知;后湖新城往北：主要为汉口北商业中心，主要有中环商贸城、盘龙城专业商业市场。;区域认知;区域认知;区域总结：;报告结构;项目目标：;目标分析:;;目标解析下的核心问题;1、目标解析;2012上半年温家宝总理关于房地产政策调控的讲话;汉版限购令问世;控制房价 房地产的调控方向还应结合温家宝总理10月12日和10月17日的两次讲话内容，即“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇”。 遏制投资投机性购房 为逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。;土地增值税率1.5%至5%;宏观政策结论:;2012年上半年，零售商铺市场供应量为61.52万方，同比增长31%；2012年上半年成交量为33.4万方，同比增长17%。整体零售商铺成交均价达16258元/平方米。;2012年上半年，零售商铺供应集中在硚口区、武昌区及黄陂区，其中硚口区供应量为8.79万方，武昌区供应为9.45万方；成交方面，东西湖区迎来去化高峰，成交总量为6.87万方。目前整体零售商铺以东湖高新、江汉及武昌区成交均价最高，成交均价均超过22800元/平方米。;进入2012年以来，商业成交量由1月份递增，相比去年同期增长增长185%，远远超过去年同期水平，4月虽出现下滑但总体成交量呈上升趋势，即2012年以来，商业产品销量总体上升。;商圈;1.宏观视角：现有商圈多以百货、大型专业市场等集中式商业为主，而社区街铺配套商业人气差、档次不高。;26;后湖片区市场定位： 武汉市中心区商铺价格集中在3-10万，后湖商铺价格为1.5-2.8万，后湖商业为武汉市三环内价格洼地，商业氛围薄弱导致投资客认可度不高 ;后湖区域缺乏集中商业，餐饮、休闲娱乐及中大宗购物场所奇缺，仅能满足基本生活所需 后湖几大商超坪效均低于其在武汉其他区域的平均水平，其他商业也均处于中等偏低水平，整体商业水平不高;2011年后湖代表性商铺;项目 ;;价值点解析;1、目标解析;客户访谈问卷说明： 调查目的： 为了进一步了解感受百步亭商户目前的主要关注点是什么，以及对百步亭未来商业发展的期望，并在本项目营销策略中起到参考借鉴作用，我们进行了随机抽样问卷调查。 调查时间： 2012年11月16日-20日 调查结果： 共抽样调查96份问卷，其中有效问卷为75份。;本项目客户集中分布在后湖、二七、百步亭及常青片区，有部分市中心投资客。;客户分析;客户分析;客户分析;客户分析;客户语录一： 社区氛围没得说，我就住在这里，给家里人买个铺子做点小生意，很安逸，特别适合我们这些喜欢清闲的人 。 客户语录二： 我就是在这里开彩票点的，本来就是做小区里面人的生意，虽然不像市中心的铺子人那么多，但是每天都有稳定的客户过来，至少生活不愁，也不用操太多心。;客户语录四： 商业氛围还是弱了一些，这边大多都是住家的，也不会到餐馆去吃饭，平时基本没什么生意。这边的房子基本是年纪大的人住，年轻人都不愿意在这里买东西，都直接坐车去武广、江汉路逛了。 我儿子在汉口上班，以后估计也要自己买房子到市内去住，他喜欢热闹的地方。;客户分析;客户需求的启示：;1、目标解析;项目定位;基于市场研判和客户分析， 项目可定位为：;1、目标解析;后湖大道;3号线：（沌口-三金潭）后湖大道、井南路设有站点，途经汉阳中心区，预计2014年通车 6号线：（沌口体育中心-环湖西路站）在幸福大道、杨汊湖，设有站点，途经汉口中心区，预计2017年通车 12号线：（古田-武湖）长29公里，在项目处有站点，通车时间未定;项目本体;项目本体;项目本体;基于目前的市场氛围及客户分析 我们的产品该如何规划？;产品建议;产品建议;开间： ≥ 3米，多为4.2－6米;开间： ≥ 5米，多为6－10米;商业业态;根据世联多年住