房地产行业税收政策解析报告中汇34p2012年调查研究分析.ppt

关于金融企业同期同类贷款利率确定问题，国家税务总局[2011]第34号公告指出，根据《实施条例》第三十八条规定，非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除。鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。 　　“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构。“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率。既可以是金融企业公布的同期同类平均利率，也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。 注意：房地产企业的利息核算必须严格按照企业会计准则----借款费用的规定执行，部分房地产企业预售后资金由集团公司调拨给其他项目公司使用，利息收入资本化金额大于利息支出，导致预售后的年度开发成本-资本化利息为负数，不妥。建议不要出现负数。 成本费用的税务处理： （2）营业税 关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知（财税字[2000]7号）规定，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。 浙地税函[2004]437号规定，企业集团中的下属单位向金融机构借款后，将所借资金划拨给企业集团或企业集团的其他下属单位的统借统还业务，可比照财税字[2000]7号规定执行 浙地税函[2011]173号规定，财税字[2000]7号和浙地税函[2004]437号规定的统借统还业务业务不征收营业税，资金出借方可开具《浙江省统一收款收据》。企业集团的定义根据《企业集团登记管理暂行规定》（工商企字[1998]第59号）执行。（企业集团可不具有资金纽带关系，资金可以逆流） 成本费用的税务处理： （3）土地增值税 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用前述两种办法。 在税收实践中需要厘清一个概念：土地增值税与企业所得税对利息费用扣除有不同政策规定，两者不存在直接关系。土地增值税中不区分是否存在关联方借款 ，注重的是形式要见。企业所得税为防止资本弱化，对关联方借款利息支出有限制，不能混为一谈。 成本费用的税务处理： 1、计税成本的定义、内容与成本对象的划分：“计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用”。划分成本对象的六原则。 成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 开发产品计税成本支出的内容：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。（注意：项目营销设施建造费（售楼处、样板房等），不计入期间费用而是进入到开发间接费用当中，土地增值税有单独的规定） 计税成本的税务处理： 2、企业计税成本核算的一般程序：确定成本对象；归集开发成本；分配共同成本；分配已完工与未完工；分摊单位成本；计算销售成本；后续二次调整。 共同成本和不能分清负担对象的间接成本的分配方法：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配；借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行