成都煌鑫实业爱家丽苑营销策划初案.pdfVIP

家丽苑营销策划初案 都煌鑫实业爱家丽苑营销策划初案 一、 区域市场特质 本案地处二环路与锦华路的交汇处，属东光小区。周边生活配套设施相对 成熟完善。 随着城东的进一步发展，沙河的进一步整治及三环路的建成通车,居住及投资环 境将日益成熟。 这一切所有的有利因素成为本案的成功的难得的也是必备的基础。 在本案所处区域内，有 “东城叠苑”、 “新港湾”、 “东方逸景”、“金 茂苑”等多层公寓小区及由写字间改建而成的七层电梯公寓-- “江临阳光”。 在某种程度上而言，对本案的开发成功形成的潜在的威胁。 基于成都人特有的区域性购房消费习惯及东光小区的现状，形成了本案特有 的区域市场特质： （1）居住环境较差。 大量的成都工业公司及厂矿在此发展，造成本区域内的空气质量差，环境污 染严重。 1 家丽苑营销策划初案 （2）特定的消费能力及消费群体。 东区，属成都工业区域，消费群体主要由工人、及附近乡村的农民构成。消 费能力偏低。整个消费习惯偏于 “斤斤计较”，不能接受需作长期的、大量 的投入的消费，对于小区较高的物管费 不能接受。 （3）楼盘类型单一 本区域内以多层公寓为主，除 “江临阳光”为电梯公寓外，而无其他类型的 楼盘，而本区域内的消费群体习惯于购买多层公寓，这一点从 “新港湾”的 良好销售情况可以得到印证。 （4）户型面积偏小 本区域内的楼盘均以 70M2 的户型为主，销售势头较好。而 120M2 左右偏大 的户型有较强的销售阻力。 （5）销售价格差距不大 区域内的楼盘销售价格基本接近，无太大差距。多层公寓销售均价保持在 1980 元/M2 左右。 2 家丽苑营销策划初案 （6）本案存在的问题 1、环境问题 本案所处地块两面临街—二环路和锦华路，这两条街道均属于干道性 质，过往车辆繁杂，灰尘、噪音之大可想而知；而本案地块面积较上，相对 于小区而言绿化面积也非常有限，因此，无论是大环境还是小环境，本案地 块在环境上根本无优势可言。 2、面积配比问题 本案总体面积配比不合理：本案作为一幢单体小高层建筑，总户数不过 150 户左右，总建面积也不过 M2，但户型面积却从 42M2 至 183M2，跨 度之大，令人费解。众所周知，小体量开发所拥有的市场应该是针对性很强 的消费群体，所以，面积跨度太大就容易造成开发目的不明，市场定 不明 等多种不利状况，从而给销售带来阻力。 3、户型问题 本案户型设计中普遍存在下列问题： （1） 卧室面积与套型总面积比例失调。东门区域的消费习惯通常为宁 可起居室稍小一点，也要卧室面积大一点，便于放置家具和一些私密性 较强的物品； （2） 两房二厅的小面积户型卫生间设置两个，既无必要又浪费面积； （3） 部份卧室异型，且开间仅3 米，无法合理摆放家具，不实 。 （4） 绝大部份厨房和卫生间无法采光、通风。 3 家丽苑营销策划初案 4、公共部位设计不合理 （1） 本案公共部份过道设计太多，增加了公摊面积，对将来销售极为 不利。 （2） 电梯的设置不合理，造成在 C 幢与 D 幢之间的结合处的两种户型 主卧室异形。 5、本案面临的成本压力 本案所处区域内竞争楼盘的价格通常在 1900-2200 元之间，而均价 仅2000 元左右。但本案的成本价 也就在 1800-1900 元之间，相当于其 他楼盘的起价，因此，本案显而易见的成本劣势直接影响着其开发价值 和获利空间。 二、 本案的机会点 在成都人的观念中历来就有“东穷西贵”的说法，而东边的开发商 们也为了顺应这种观念一直把开发策略定 于低端消费