思源2011年北京京奥港南京通济门项目营销策略提报.ppt

思源观点：依照市场比较法宗地住宅产品同期可比售价，同时考虑南京市场每年价格增幅，客观估计预计入市销售均价约为2.5万元/㎡（毛坯）。 【预计高于同期市场均价1500-2000元/㎡】 2012年9月首期入市价格估计： 【保守估计】 根据新政出台后的市场表现，不作上涨预期； 【乐观估计】 结合项目周边住宅09-10年价格增幅，按照10%价格增幅计算； 【客观估计】 根据新政后市场环境以及区域内发展带来的住宅价格上涨，按照不高于8%价格增幅计算。 价格测算： 综合本项目推盘节奏控制与价格测算，预计本项目的销售回款计划为： 销售回款计划： 时间 推货量（方） 销售进度 价格（元/㎡） 销售金额（元） 回款计划（元） 2012年9月 1.2万 80% 25000 240,000,000 150,000,000 2012年12月 1.3万 80% 26000 270,400,000 162,240,000 2013年3月 1.2万 80% 26500 254,000,000 152,400,000 累计 3.7万 —— —— 764,400,000 464,640,000 由上表可得，本项目分3批次推盘，截止到2013年3月份累计推盘3.7万方，实现销售金额约7.7亿元，回款金额4.65亿元； 销售目标提出： 项目整盘预期实现：约10亿元 ■先叫座再叫好■资金快速回笼■利润最大化■树立新海景花园品牌 团队准备： 2012.02 2012.03 2012.04 2012. 07 团队培训 行销人员培训 资源整合 大众资源收集 客户资源收集 渠道资源收集 销售物料准备 　　折页 　　海报 　　户型单页 2012.05 2012.06 三大准备 团队名称：思源金地名仕行销特别行动队 团队构成：执行能力强，沟通能力强、善于交际及应酬 团队分类：普通行销组及高级客户经理组，针对不同客户进行不同的客户服务，体现动态营销。 团队管理：有效激励，目标分解 专业行销团队（15-20人） 高级客户经理一对一（专属） 团队配备： 品质管理 公关活动事例－－御翠湾之慈善义筹尊荣晚宴 在名仕阶层的眼中，慈善性的财富回归活动是其关注的焦点。御翠湾占领南京城最尊荣的地段，居住于此的客户们必定是拥有者社会责任感和以天下为己任的关怀心。可利用南京媒体对地段的影响力炒作，邀请客户或者企业，共同参加项目开盘前慈善晚宴，筹集善款现场捐赠，吸引更广泛社会关注，为项目定下一个强大而良性的影响力基调，传播正面形象。 公关活动事例－－配合慈善晚宴与电视台联动 选择某一具备传播影响力的电视传媒，共同就《名仕财富回归社会》为话题展开一系列的电视专题，关联至京奥港品牌和本项目，并公开播放，利用其传播的影响力，实现我们的战略传播目标。 圈层活动事例－－与南大MBA互动 与南大MBA进行战略合作，我们前面提到，建立本项目的文化体系，可使业主免费接受南大MBA的终身免费制教育，届时，可将项目准业主组织起来，举行一系列的主题沙龙或关于经济形式的讨论，以增强御翠湾在圈层内的影响力。 圈层活动事例－－国际风水大师李居明面对面 李居明，国际知名风水术数名师，大陆与东南亚地区最受欢迎的风水师并且近年更成为中国大陆最受欢迎的易学作家之一，精通风水、运程批算等，常被邀请至国内外进行讲座。御翠湾可通过组织内部VIP俱乐部会员参与与“李居明大师”面对面活动，体现VIP会员与众不同的身份的同时，通过活动营销传播项目口碑。 战术一：影响力塑造： Step 2 //影响力之超越战术 极化御翠湾城东名仕小豪宅的标签 御翠湾与生俱来承载了南京城东板块的尊荣气质，项目极致的土地价值、极致的产品塑造力、极致的御制服务，成就了当今一群名仕阶层的极致生活方式，由此，造就了御翠湾超越地块本身价值的极致细作。 御翠湾在各方面保证了产品拥有名仕阶层所需要的高品质产品理念，以京奥港多年积累的超凡洞察力与创造力，完成了塑造项目影响力的关键一步，因此，在后续产品推广中，应着重御翠湾作为城东名仕小豪宅的价值标签。 ［语境］：1162公里确立城东，数百次产品规划设计推敲，只为找寻突破。 为使“中央王土/名仕大境”极致产品实质名归，御翠湾的建造者，京奥港集团，跋涉1162公里，由北京至南京，确立南京城东中央，数百次产品规划设计推敲，只为成就南京城东中央名仕小豪宅的空间突破。 战术一：影响力塑造： Step 3 //影响力之常规战术 软性推广－－全方位挖掘，多角度渗透 本项目作为城东板块豪宅产品，可谓浑身都是亮点，整合媒体的优势资源，以大量的软文进行先期的市场渗透，吸引市场目光的关注。 线上强攻－－加冕意见领袖，定义豪宅规则 在开盘阶段，利用公众广告媒体渠道进行传播，网络、高端纸媒首当其要，建立明确的豪宅形象，加冕意见领袖