2012年乐山市犍为项目在前期策划报告.pptVIP

建筑物业类别 多层6+1 小高层11F 高层18F 商业配套 车库 公共绿地 小计 规划占地面积（亩） 2.45 3 7.5 28.92 建筑密度 8.5% 10.4% 25.9% 44.8% 容积率 3.84 各物业建筑总面积（㎡） 4000 18000 36000 10000 68000 各物业总建筑面积比例 % % % % 100% 产品组合方案三：多层+小高层+高层 项目产品定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 针对以上三种方案，对比各方案毛利润情况 物业形态 多层 小高层 高层 商业配套 建安成本 1500 1800 2000 1500 销售价格 4400 4200 4000 10000 以上数据只作测算对比参考，不作为实际定价。 不考虑楼面地价。 项目产品定位 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目产品线组合方案收入对比 方案二 小高层11F 高层18F 商业配套 小计 各物业建筑总面积（㎡） 22000 36000 10000 各物业销售均价 4200 4000 10000 销售收入（万） 9240 14400 10000 33640 投入成本 12660 毛利润 20980 方案一 多层6+1 高层18F 商业配套 小计 各物业建筑总面积（㎡） 4000 54000 10000 各物业销售均价 4400 4000 10000 销售收入（万） 1760 21600 10000 33360 投入成本 12900 毛利润 20460 方案三 多层6+1 小高层11F 高层18F 商业配套 小计 各物业建筑总面积（㎡） 4000 18000 36000 10000 各物业销售均价 4400 4200 4000 10000 销售收入（万） 1760 7560 14400 10000 33720 投入成本 12540 毛利润 21180 从开发成本和销售收入经济测算对比发现： 容积率都为3.84时，方案三经济效益较大 注： 本产品销售价格只供方案经济测算建议对比，不做实际价格建议。. 成本计算中减去了土地成本和地下车库成本。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目产品定位 通过经济测算对比，方案一经济效益最低，加上如按方案一本身实施，居住品质会降低，所以，排除多层+高层的产品组合方案。 另一方面，方案二和方案三经济效益对比相差200万，我们从项目规划布局和市场角度进行对比分析： 项目名称 蘭亭合院 鹭岛国际社区 百海·壹号公寓 产品形态和建筑风格 6+1多层 中式风格 9层小高层1梯2户，18、26、32层高层2梯5户。简欧风格 6+1多层、1梯2户，17层（局部19层）高层。现代风格 价格 多层3900 电梯4300 多层4200 电梯3800 销售情况 不佳 良好 不佳 从市场情况可以看出，犍为的消费者对多层住宅并没有特别的偏好，其销售速度和销售价格都不太理想。而与本项目一街之隔的蘭亭合院为全多层的建筑形态，我们应避开同质竞争。其次，从本项目地块规划角度来看，地块形状进深浅，单个地块面积小，如规划多层产品，为满足容积率的要求，必定影响整体布局，不利于环境的打造。 所以，建议本项目方案二：产品组合为小高层+高层组合。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目产品定位 住宅：新城品质华宅，城南居家福地 立足市场：市场不断成熟，刚需占据主导地位； 注重创新：满足市场基本需求的同时，注重产品创新和细节卖点的塑造。 商业：未来区域中心级的社区型商业,提升居住体验品质 快速销售，开间进深尺度合理，性价比高，总价不宜过高。 户型区间（㎡） 65—75 90—99 105—115 套型 两室两厅单卫 三室两厅单卫 三室两厅双卫 总配比 30% 50% 20% Evaluation only. Created with Aspos