2013年1月上海中粮南窃谂B地块前期定位报告.pptVIP

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2017-05-11 发布于湖北
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2013年1月上海中粮南窃谂B地块前期定位报告.ppt

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2013年1月上海中粮南窃谂B地块前期定位报告

现实大户型市场扫描 → 典型项目 * 舒适型产品南桥市场接受度尚可，每月4000㎡的去化能保证一定流速日期 2012年12月 2012年11月 2012年10月 2012年9月 2012年8月 2012年7月 2012年6月 2012年5月成交面积（㎡） 3463 3764 2782 5493 5744 2700 2557 5716 成交套数（套） 22 23 18 38 37 19 18 40 成交均价（元/㎡） 15948 16542 16173 16055 16193 15638 15663 15366 成交金额（元）客户分析客户来源：该项目购买客群以南桥本地政府及企业高管为主；客户年龄：以36-45岁中壮年为主，主要受制于购买力关系所致。客户来源客户年龄去化速度 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 现实大户型市场扫描 → 未来竞争关系 * 板块大户型产品未来竞争环境相对缓和，且竞争项目产品力相对有限中粮配合 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 户型示意地块出路三：机会型产品 * 此类洋房产品目前看来存在开发机会，其产品力更强，能保证一定流速，且未来竞争环境相对缓和三层边套，建筑面积约 176㎡ 16米大面宽空间，卧室、客厅4个主要功能空间朝南主卧50㎡套房设计，凸显主人尊贵超大面宽南向空中花园四层边套，建筑面积约 176㎡ 16米大面宽空间，卧室、客厅4个主要功能空间朝南超大面宽南向空中花园客厅4.8米面宽主卧凸显主人尊贵 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格测算：市场比较法 * 通过市场案例来判断本案洋房产品所能达到的单价表现由于南桥本地市场目前尚无此类产品，我们同样通过金地湾流域项目各类产品的溢价表现来判断本案洋房产品所能达到的单价表现金地湾流域总平：案例借鉴　金地湾流域小高层公寓产品户型 1层+地下室中间层顶复平层洋房成交均价（元/㎡） 20521 18837 19153 19170 16671 系数关系 1.07 0.98 1.00 1 0.87 产品类型普通公寓 6层洋房 1层+地下室中间层顶复建筑面积（㎡） 39433 2817 11267 2817 价格（元/㎡） 15296 18830 17285 17575 通过各产品的系数关系，判断本案洋房各产品的均价： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 地块出路三：客观销售排期 * 客观市场量价—销售排期（年均增长率7%，价格月增长按0.6%计）整盘普通公寓 6层洋房 1层+地下室中间层顶复月度去化量（㎡）价格（元/㎡）总销金额（万元）去化量（㎡）价格（元/㎡）去化量（㎡）价格（元/㎡）去化量（㎡）价格（元/㎡）去化量（㎡）价格（元/㎡） 2014-7 7000 17663 12364 4900 16902 350 20808 1400 19100 350 19420 2014-8 7000 17769 12438 4900 17004 350 20932 1400 19215 350 19537 2014-9 7000 17876 12513 4900 17106 350 21058 1400 19330 350 19654 2014-10 7000 17983 12588 4900 17208 350 21184 1400 19446 350 19772