世联上海上实地产朱家在角特色居住区项目营销策略报告.ppt

;;趋势;片区现状;朱家角关键发展支撑——交通枢纽缔结下的城市西拓，及世博会对区域价值和人气的拉升,区域与国际接轨；;朱家角在多方利好因素的催促下,区域配套正逐步完善, 区域逐渐由江南水乡向国际宜居新城转型；;发展轴线;结合本项目开发; 区域价值及发展规划分析结论:[1] 区域价值—西上海门户、长三角腹心、国际花园城市；[2] 交通升级—虹桥交通枢纽,轨道交通的升级利好；[3] 配套完善—城市级配套的完善指日可待；[4] 规划利好— 长三角向东上海向西、一城镇九规划、世博会利好；[5] 区域演变—单纯的江南水乡旅游度假区(居住价值未挖掘)→低密度别墅/富人住区(封闭)→多元化宜居新城(开放/融合)；;;宏观形势趋暖，实质的通胀压力并未形成;整体经济将持续回暖，货币宽松政策的主基调不会改变;09年上海市场成交总体呈现回暖态势，价格持续攀升;联排别墅成交面积及价格走势分析——价稳量升 截止09年7月底全市联排别墅成交面积达106.9万㎡ ,较去年同期51.2万㎡增幅达108.75%；09年6月份成交面积较去年同比上涨159.2%,较前年同比上涨96.4% ； 截止09年7月底全市联排成交均价15713元/㎡，与08年同期15752元/㎡基本持平，但09年6月份成交价格较去年同比上涨3.5%,较前年同比上涨66.9%；;未来别墅市场预测; 宏观市场现状分析结论:[1] 宏观形势趋暖，实质的通胀压力并未形成；[2] 09年上半年房地产行业整体回暖,发展势头迅猛；[3]下半年整体经济将持续回暖，货币宽松政策的主基调 不会改 变，10年政策走势尚不明确；[4] 09年别墅市场较活跃,整体表现出量价齐升；[5]别墅消费将进一步成长，前景看好，未来将向豪华型发展,经济型将快速去化逐渐退出主流市场；;;沪青平高速公路 A9高速;市场竞争;市场竞争;徐泾;FOCUS 板块;别墅市场现状分析结论:[1] TOHO： 受到市场追捧,成交尤其活跃,市场普遍均价15000左右,主力面积区间220-260㎡,多赠送地下室及花园,但沿着沪青平高速与沪松公路,TOHO产品未来供应上出现断层,稀缺产品[2] 独立别墅：市场普遍均价多在25000以上,绝大多数赠送地下室及花园,市场未来存???较大,竞争较为激烈[3] 成交客户构成：整体大势回暖下,投资客信心重拾, 经济型别墅成交火爆,投资客比例大幅上升;东方庭院已接近尾盘，除中信泰富朱家角新城外，朱家角板块现在和未来缺少别墅项目，板块内项目面临中信泰富的直接竞争压力；;板块;竞争关系厘定:[1] 项目未来主要面临板块内的竞争 [2]未来面临中信泰富朱家角新城直接竞争 ，后续体量大[3]项目作为板块内未来唯一个纯别墅大盘项目，应当充分尊重区域价值和地块本身的价值;;中信泰富朱家角新城产品线丰富，未来体量较大，着力打造朱家角城镇中心，打造国际“Magnetic引力社区”生活理念;Model典范——社区大环境 都市水乡朱家角，宜居城市新典范。城市典范中的社区典范。 Air空气——环境指数 空气质量常年达到或优于GB3095－1996（中华人民共和国环境空气质量标准）二级标准。 Green绿色——环境指数 “国家4A级风景区”，人均公共绿地面积、绿化覆盖率均高于中国《宜居城市科学评价标准》。 New town新城——产品开发模式 国际品牌开发商造“城”计划，一座集住宅、商业、酒店、娱乐、休闲为一体的综合新城。 Economic经济——区域商业价值 长三角黄金经济枢纽，商业规划与住宅布局科学融合，找到商业与生活的最佳平衡点。 Traffic交通——生活便捷度 Idea理念——开发前瞻性 Comfortable舒适——生活水准评估;1.以少量景观资源相对较弱的多组合产品启动，以博取快速销售，树立项目市场口碑，同时为后续产品预留价格空间; 2.少量双拼产品作为“明星”；;在售A5-3地块;约3.6万;时间轴;营销策略：先区域后项目；;东方庭院的热销带动了朱家角板块的人气，目前项目已接近尾盘，二三级联动及体验式营销是其成功的关键；;东方庭院;时间轴;重营销体验—— 竹林大道、自然的穿越感;重体验展示,湖居生活及中式园林的现场展示；;核心驱动;趋势;现有区域客户仍主要以上海本地客户为主,多为上海西区（普陀、长宁、徐汇）客户为主,同时外地投资客户比例明显增加; ;目前区域成交客户中置业动机中含投资因素的比例占到60%以上，自住及养老型客比例有所上升,项目作为第二居所性质明显,同时看出客户对区域未来发展普遍看好; ;联排客户;2.顾女士（东方庭院业主）：朱家角这里安静、悠闲，