世联上海佘山珑原项目在二、三期发展策略报告.ppt

*;挑战性的目标;【项目属性界定】一线城市/远郊/0.84容积率/大规模项目;【项目目标解读】世联的理解 ——保证基本利润下的快速去化;当下的市场困局;【政策背景】预计房地产行业调控政策至少延续到2013年，项目二三期销售期内政策环境依然严峻;【政策背景】在严峻的房产行业调控背景下，上海房地产成交 面积大幅缩减，并将持续低迷;【市场格局】广富林区域隶属松江新城板块，距离市中心约30 公里，周边有佘山、赵巷等成熟别墅居住区;【市场格局】佘山、赵巷、徐泾、松江、新桥洞泾泗泾各个 板块差异巨大;【松江新城别墅市场】2010年成交面积17万方，2011年 成交面积预计5万方，成交预计下降70%；供求关系逆转;*;*;*;【在售及二手门店访谈：市区客户锐减】松江及市区升级客+上海及外地投资客?松江换房客+少量市区升级客;【松江新城别墅客户分析】普通联排以松江本地自住客为主，低价联排仍有市区客户关注;*;研判西上海 之 客群;*;*;*;*;*;*;【大基数下的需求】市中心住宅难以满足市区客户对高品质生活的追求，梦想别墅5+2生活体验;*;研判西上海 之 去化;【西上海联排谁在走量？】—— 西上海 2010.10到2011年10月联排去化前十名楼盘共605套;【西上海联排谁在买单？】客户来源及购房驱动力——高性价比、置业门槛低、环境、交通便利;*;我们离西上海到底有多远？;西上海别墅客户外溢路径图;*;;【竞争市场特征二】周边板块联排主力总价段400-550万;【竞争市场特征三】前十名共去化605套，260-400万去化套数占比45%，400-600万占23.8%，600万以上去化占16%;【竞争市场特征四】周边板块，总价400万以下的联排别墅存量仅1.38万方;【结论】总价300万-600万下都有实现快速去化 的机会;【竞争市场趋势】伴随板块成熟、财富升级，各板块内供应联排从小型向中型过渡，形成中、低端别墅客户向西挤压趋势;;如何甄别松江新城内的竞争？;松江新城西区： 联排总价：380万-500万 联排面积：180-220平 双拼总价：500-700万 双拼面积：220-270平 松江新城东区：产品两极分化 低端联排总价：180-250万 低端联排面积：80-105?? 高端联排总价：700-1000万 高端联排面积：200-250平 ;*;;【东西区客户群差异大】因环境和交通配套差异，东区客户主要为市区导入客户；西区为松江本地客户;【松江新城未来热点在东区】广富林周边、9号线沿线是明后年联排主要供应地，西区无供应;【松江新城未来热点】东区未来新增低密度供应预计均为中、高总价项目，约38.7万方（不含本案）;【目前在售存量】本项目销售期内，总价400万的联排存量约为1.45万方，集中在新城西区，共性环境差、社区混合、开发商品牌差;;;机会？;【西上海400万以下楼盘】存量面积仅有约2.5万方，集中在新桥板块，但是新城板块东区的绿地蔷薇九里二手房挂牌将有250套，约1万方;【西上海400-500万以下楼盘】存量面积有70768万方，主要集中在九亭、新城西区和新桥板块;【西上海500-600万以下楼盘】存量面积有70768万方，主要集中在九亭和新桥板块;联排总价段竞争：350-400万元总价产品是目前较大的机会点;*;【项目价值一】“泛佘山”的价值;*;*; 开发策略 目标客户定位 产品定位;西上海别墅 发展趋势;需求;*;【开发策略】顺应板块升级的机会，以市区别墅圆梦型、养老型客户为主力，控制产品总价，保证去化速度;二期：非常规产物，快速去化; 综合 容积率 0.8 ;*;【绿地蔷薇九里】主力面积集中在95-98㎡间，地下室附加值大，其它赠送不实用，各空间尺度舒适度低;附件;*;*;*;