世联东莞道滘蔡白村地在块定位研判与开发建议.ppt

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世联东莞道滘蔡白村地在块定位研判与开发建议

;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;*;道滘经济实力在东莞比较落后,发展缓慢;南城、厚街经济实力强劲 ; 销售低迷,全镇全年签约住宅约300套,远少于南城、厚街; 在售楼盘仅有沿海丽水佳园、新世纪上河居两个项目,并且均位 于东江边,濒临厚街,以江景为主要卖点的社区,中档社区供应断层; 土地市场:近几年,几乎没有任何商住性质的土地成交。;小产权房领舞镇中心区,蔡白/南城片区以高档住宅为主,中档社区供应断层,外销型市场特征明显;小产权房:耀盈·城市广场;10年-11年产品供应;丽水佳园:港口大道带来销售飞跃,区域内购房数量少,客户以外来区域为主;项目情况: 概况:建筑面积35万平米,分为两期,一期240栋独栋别墅。二期为高层; 首推货量:08年6月推第一批 户型:106平米两房变三房,166平米三房(复式) 特点: 大规模中国庭院式社区,三面环水,优良江景资源;*;*;区域土地供应较少,但未来存在较多不确定竞争因素,建议本项目尽快入市;;;厚街房地产进入飞跃期,市场供需两旺;君汇豪庭;鹿港小镇:09年销售近1000套,整体均价4100元/平米,经济型2房和3房最为畅销,自住为主.;富怡名居:09年销售约200套,整体均价4300元/平,两房销售快,以本地原居民和个体生意人为主。;厚街市场供应量总体不饱和,主力户型三房、四房,价格多在5000元/平以下,中小户型较稀缺。;;南城房地产发展态势 ——三大组团 泛CBD片区 泛CLD片区 南城高尚居住区;南城区中高档楼盘整体放量约6157套,总体供应结构均衡,本项目在户型方面很难突破;;;*;*;*;*;*;准备购房原因分析;在莞多年,有强烈的购房需求,价格抗性很大,基本需求80-100平米两房三房单位;本地原居民多住自建房,购房意愿不强,商品房意识薄弱 ;本地村民购买力有限,多住自建房,比较务实,以大户型需求为主。;准备购房原因分析;对片区较为了解,以80-100平米单位为主,价格刚性相对较小,关注有无房产证; 主 要 客 户 类 型 ;本地客户高端置业需求为主,外来私营业主购房需求大,很关注便利性,以100平米左右单位为主; 客户以厚街区域范围内为主,中等收入家庭,希望在厚街安家???外来 生意人或企业中高管为主,占84%,地缘性较强。有部分道滘客户。; 主 要 客 户 类 型;南城高端客户外溢可能性小,白领和个体生意人注重工作便利性,价格抗性大,外溢可能性大;;;;;东莞大道南·首席·精品·中户型社区 ;我们可以用“新都市主义”传达项目气质属性。;;;我们的客户主要是这样一批人...... 事业上升期的来莞外地人 他们在25-35岁之间,有自己的事业,来莞时间一般为5-10年,对于厚街、道滘有一定的归属感,希望通过购房立足东莞; 他们或在公司里身居中层职位,或经营着自己刚起步的事业,收入稳定,经济实力不强,价格抗性较大; 多为三口之家,心中对大社区生活环境、齐全的社区配套有较高的要求; 区域:主要来自厚街、城区等跨区域置业人群; 他们关注更实惠的价格,更舒适的房型,更实用的空间,更齐全的配套,更好的发展前景.....;综合地块特点、核心客户需求及市场分析得到本项目的产品定位;;方案整体规划布局符合项目定位,整体空间感很强,有效区隔小区与周边农民房,树立片区形象标签; 该设计方案很好的利用了地块特征,充分利用了地块价值,较好的实现了均好性和景观价值最大化; 在单体摆布方面,保证了每栋都保证南北对流,很好的提高了产品舒适型,同时户户有赠送,增加产品市场竞争力; 产品中小户型为主,符合目标客户需求; 设置临街商铺,以社区配套商业为主,能最大化商业价值。 ;;建议采用现代简约风格外立面,符合项目客户定位;案例参考:上东国际;本方案户型配比基本符合产品定位,建议不改变现有的产品配比,去掉复式产品;户型方正实用,使用率高,赠送面积大,具有市场竞争力;优势: 1、二房二厅户型,可当三房使用, 2、户型方正实用,动静分区明显, 3、赠送面积大 ;75平小复式;该设计方案将两个地块园林分开设计,建议作为一个整体重新设计;参考案例:广州凯旋新世界;建议从整体出发构思本项目的园林规划,通过设阳光车库将整体地块太高,地块之间可以通过情景天桥进行连接;原生石阶;建议设阳光地下停车场,将社区整体抬高,在营造社区氛围的同时,可以节省成本;社区内底层架空,设置泛会所,提供健身、棋牌、茶室等娱乐设备;通过两种方案的对比,建议采用方案一;片区认知度差,需通过优展区强势洗脑,有效形成客户价值感知;标志性立柱;售楼处设置与整体规划风格一致,强调豪华贵气,体现档次感;商业街的提前展示: 商业街广告牌放置已确定进驻的知名商家的广告,如星巴克、哈根达斯等

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