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第十五章 业主的建筑物区分所有权 案例一：某小区业主突然发现自己所住楼宇的外墙上悬挂了大幅招牌，不仅影响了美观，而且还挡住了部分住住户的光线。经与物业管理公司多次协商无果。遂以侵权为由将开发商告上法院，要求拆除招牌，恢复原状。 案例二：某小区物业管理公司擅自将小区的门卫室出租给他人做小卖部，业主们认为自己在购房时已分摊了门卫室的建筑面积，门卫室应属于所有业共同所有，未经各所有人一致同意，他人无权出租。为此，业主诉至法院，要求停止侵害。 第一节 业主的建筑物区分所有权的概念 一、建筑物区分所有权概念 （一）概念 1、狭义；由区分建筑物专有部分构成的所有权，不包括共有部分。日本 2、广义：由专有部分所有权与共有部分所有权共同组合而形成的一种“复合物权”。台湾 3、最广义：由专有部分所有权、共有部分的共有权（共同使用权和专有使用权）以及因共同关系而形成的成员权组成。德国 《物权法》第70条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第二条规定：“本规定所称异产毗连房屋，系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有的房屋”。 建筑物区分所有权与一般房屋产权相比，最大的区别在于建筑物区分所有权是一项集合性权利。 二、业主的建筑物区分所有权的内容 （1）专有部分单独所有权。在性质上与一般所有权并无不同。业主就专有部分的使用、收益、处分，不得违反全体业主的共同利益。 （2）共有部分的共有权。建筑物的共有部分，为全体业主所共有，均不得分割。各业主对共有部分，应按其目的加以使用。共有部分的修缮费以及其他负担，由各业主按其所有部分的价值分担。 （3）业主的管理权。业主有权设立业主大会并选举业主委员会；有权决定区分建筑物相关事项；对于建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 　三、专有部分 1、专有部分范围的确定 专有部分：具有构造上及使用上的独立性，并能够成为分别所有权的客体的部分。（王泽鉴） 建筑物的专有部分就是与其它专有部分或公用部分以墙壁、天花板、地板相间隔而形成的一定的空间部分。 2、关于专有部分的范围，有四种不同的学说 （1）空间说。 此说认为专有部分限于由墙壁、地板、天花板所围成的空间部分，而墙壁、地板、天花板则为共有部分。根据此说，每个人拥有的只是房屋的空间，既使在墙壁上钉了一个钉子，也会构成对他人所有权的侵犯。 （2）壁心说。 专有部分是达到墙、柱、天花板、地板等境界部分厚度的中心线。在房屋建筑面积的计算上广泛采用。 （3）最后粉刷表层说（ 墙面说 ）。 认为专有部分包含壁、柱等境界部分表层之粉刷部分即墙体等属于共有部分，最后粉刷表层是专有部分。 （4）壁心与最后粉刷表层说。 该说系对上述三种观点之折衷的产物。认为在有关建筑物的维持、管理关系上，专有部分仅包含墙壁、天花板、地板等境界表层粉刷部分。在买卖等外部关系上，专有部分达到墙壁、天花板、地板等境界部分厚度之中心线，这种学说较适合我国的国情，已为大多数人认可。 王利明认为：应当将共有墙壁既作为共有财产，又作为专有财产来对待。在确定区分所有权对墙壁的管理维护、维修等义务上，我国现行规定将其规定为共有财产，各个区分所有人都负有维修义务。 专有部分除建筑物的结构部分以外，还可能包括建筑物的某些附属物（如专用设备）或附属建筑物（如车库、仓库等） 3、专有部分所有人之间的关系 （1）对专有部分完全的占有、使用、收益、处分。 （2）不得滥用，损害其他所有人的利益。 《物权法》71条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第72条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。 4、注意 专有部分，业主的使用不是无限制的。 业主不得擅自将住宅改为经营用房。如改变，须符合两点：（1）相关法律、法规及规定许可；（2）有利害关系的业主同意。 四、对共有部分的共有权 1、概念 业主依据法律、合同及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利。 区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、地基占用的土地使用权、小区的土地使用权及设施等共同享有的财产权利。 根据具体的使用情况，确定共同共有还是按份共有。 2、共有部分的范围 第73条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿