北京科技园置业股份有限公司并购重组项目合作方案.pptVIP

北京科技园置业股份有限公司并购重组项目合作方案 上海国之杰投资发展有限公司 2005－09 目录 项目背景 并购重组模式 新置业公司主要项目 项目环境 项目投资评估 资金需求及合作模式 一、公司基本情况 北京科技园置业股份有限公司 置业公司系经北京市人民政府办公厅京政办函[1999]189号“关于同意设立北京科技园置业股份有限公司的通知”批准，于1999年12月15日在北京设立的股份有限公司，注册资本2亿元。 置业公司经营范围:房地产开发,基础设施建设;技术开发、技术转让；投资管理；经济信息咨询、自营和代理各类商品及技术的进出口，但国家限定公司经营或禁止进出口的商品和技术除外；自有房产的物业管理。 股东情况 北京科技园建设股份有限公司 北京科技园建设股份有限公司（BSCC）是根据国务院关于建设中关村科技园区的批复精神，经北京市政府批准，由北京国有资产经营有限责任公司、北京首创股份有限公司、北京城建投资发展有限公司、北京海开房地产公司、北京城市开发集团有限责任公司、北京旅游集团有限责任公司、北京中关村科技发展（控股）股份有限公司、北京综合投资公司等八家公司发起设立的从事中关村科技园区土地一级开发及综合性业务的股份制企业。公司于1999年正式成立，目前已拥有控股子公司4家，参股子公司5家，总资产超过65亿元人民币。 北京科技园建设股份有限公司是北京科技园置业股份有限公司的第一大股东，拥有置业公司55.7%的控股股权。 二、并购重组模式 并购股权比例 并购重组模式 此次收购置业公司47%股权，收购价为1.25元/股，收购价款总额为11750万元； 目前，我公司与各股东之间的转让的有关合同全部签署，该公司转让的国有股东开始履行在北京联合产权交易所挂牌的手续； 重组后的置业公司股权结构为： 海南三至投资有限公司、深圳海亚投资有限公司以及上海国之杰投资发展有限公司合计拥有置业公司47％股权； 北京科技园建设股份有限公司为47％股权； 北京海开房地产集团公司为6％股权。 增资扩股 在完成本次收购47％股权同时，上海国之杰投资发展有限公司出资2亿元对该公司实行增资扩股，使国之杰所占股份大约达到70％，成为该公司的绝对控股股东。 并购重组动因 一是充分发挥置业公司的品牌、规模和影响。置业公司开发的中关村金融中心等物业，在北京市场树立了良好的公司形象。置业公司目前除了三个地块项目的开发，没有其他对外投资，公司的基本面比较好。三方公司和建设公司的联合，将会进一步增强置业公司实力，优势互补，产生1＋12的效果，双方能量得到充分地释放，使置业公司最终成为北京乃至全国领先的房地产开发企业。 二是实现置业公司的赢利模式和战略的转型。三方公司和建设公司的联合，利用建设公司一级土地开发的优势和大量的土地储备，各方将更多地在北京市场发展一些新的房地产住宅项目，每年开发20－30万平米，通过这些地产项目的开发进一步增强置业公司的赢利能力，从而进一步支持现有的酒店、酒店式公寓等物业形态，保证优质物业的长期经营，实现“以短养长”。 三是置业公司拥有的中关村西区23＃项目，该项目从区域环境、开发业态以及市场前景等方面看，是个非常好的项目。该项目的前期工作已经基本完成，为全面启动，抓住奥运商机创造了有利的条件。 三、新置业公司主要项目 项目基本情况 21＃地块项目 该项目为中关村金融中心； 目前已经全部销售，主要购买单位为新东方和中钢集团，实现销售收入16.7亿元； 投资及支出情况（总投资15.08亿元，实际已支付11.07亿元）： 土地5.17亿元； 工程款预计7.5亿元（实际数额要经过结算后确定，实际已支付4.1亿元）； 营业税9100万元（实际支付3000多万）； 利息9000万元； 管理费用等摊消6000多万； 截止到2005年9月货币资金还有5.8亿元；该项目还有4500万元的流动资金贷款； 该项目的利润约为1.07亿元。 23＃地块基本情况 重组后的置业公司目前的主要开发项目为北京中关村西区23＃地块。 23＃地块总占地面积2.67万平米，规划总建筑面积18万平米，主要建设高级公寓（12000平米）、五星级酒店（40000平米）、商场（43000平米）、地下停车场及其他配套用房（60000平米）、写字楼（25000平米）。建成后将成为中关村西区高档次酒店、商业、高级公寓之一。 23＃地块基本情况 其中的11万平米写字楼和商业设施采取订单式开发的方式销售给捷克的房地产企业ECM集团； 已经达成合作意向并就主要条款达成初步合作框架，ECM集团并已支付500万人民币作为定金，并聘请国际著名的商业设计公司、BBG公司以及其他机构做了前期的规划设计以及市场调研； 采取成本＋利润的方式支付买价，利润大约为所有成本的12.5％～13.5％，按照我们的估算，该