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地标性建筑，超一流的现代设计，同时拥有酒店式公 寓、高档公寓、花园洋房、商业的综合体！ 产品整体概念定位 产品研究 差异性 创新性 领先性的标杆物业 和谐、舒适、健康的现代城市社区 以人为本、科学居住、健康生活、创新空间 产品研究 住宅产品概念定位 商业概念定位 规模 建筑类型 业 态 可采取封闭式的大型建筑的形式 规模可达约近5万㎡ 综合型业态 本项目 服务人口 区域居住消费人口，辐射全市区 定位要点及突破——服务消费向体验消费的转变 多功能：体现在集购物、休闲、娱乐于一体的大型购物中心； 多风格：多种设计风格，多种购物环境、多种购物形式（如：自助式、网络营销式、会员式）的融合。以体现现代商业繁华气息及国际现代感 多空间层次：建筑造型丰富，空间利用合理，同时可借助高科技手段丰富空间交流。 产品研究 产品研究 北侧地块 南侧地块 地块的功能分区 将优势物业设置在南侧地块，以确保产品最佳化。 将对地块要求较高的物业类型（花园洋房），设置在北侧地块，同时在南侧结合道路退让区域打造集中景观。即确保了产品价值最大化，又达到规划要求。 产品研究 物业类型选型及规划初步构想 1 商业 2 集中景观处理 3 4 花园洋房 5 高层公寓 酒店公寓 套型设计解决思路 花园洋房1F 高层公寓 2R舒适 特点 地下室卖点 空中花园 退台送露台、挑高送面积，规避90风险 丰富高层公寓产品线 花园洋房 2F、3F、4F 花园洋房5F 高层公寓 1R+1 高层公寓 舒适3R 功能合理、定位清晰 功能齐备、面积紧凑 90m2以上 90m2以下 户型设计 舒适型产品线 （花园住宅+高层） 政策型产品线 （1R、2R、3R） ＋ 产品初步构想 物业类型及户型、面积配比 产品研究 商 业：42000 ㎡（6F） 酒店公寓：8000 ㎡ 小 计：50000 ㎡ 住 宅：26600 ㎡ 合计：76600㎡ 地下室：14000 ㎡（2F） 产品做足容积率， 充分利用建筑密度 100.00% 6.1% 60.1% 33.8% 比例 146720 1600 16000 9000 面积 1540 15 150 150 套数 合计 29% 2.7% 26.3% 比例 7000 700 7000 面积 50 5 50 套数 3房 （平均约140㎡） 37.2% 3.4% 33.8% 比例 10600 900 9000 面积 118 10 100 套数 2房 （平均约90㎡） 33.8% 33.8% 比例 9000 9000 面积 150 150 套数 1房 （平均约60㎡） 合计 花园洋房 高层公寓 单身公寓 注：以上户型、面积配比表，不含酒店公寓。 产品研究 建筑风格 * 安徽商之都蚌埠项目营销策划 May. 2007 WHERE (关于地块) WHEN (看清现在的市场) WHO (找什么客户) WHAT (做怎样的产品) HOW (如何卖钱) 目录 WHERE关于地块 ——究竟是怎样一块土地？真正价值何在？ 地块研究 土地属性解析——地块区位的基本属性 东：蚌埠科学文化宫 西：中山街、角园 南：胜利路 北：卫校北围墙 地块四至 项目位于蚌埠市中心区，原卫校旧址。东临蚌埠科学文化宫，南至胜利路，西靠中山街、角园，北到卫校北围墙，总用地19.8亩。 珠园 南山公园 土地属性解析——基地资源分析 交 通 主 干 道 住宅小区 商 业 街 结论点：独特的景观资源、便利的交通条件，提升了项目的市场价值 完善的配套资源优势，降低临近板块对本案客户的分流 土地属性解析－基本技术指标分析 建筑面积90平方米房型占70% 其他 100米 限高 居住用地70年，商业、办公用地40年。 使用年限 综合用地 用地性质 10% 绿化率 ≤5.8 容积率 76757.2 平方米 总建面积 13234 平方米 占地面积 市中心 所在板块 卫校 项目地址 总量中等规模社区 高等开发强度社区 容积率和限高显示高层将作为主力产品，但加入部分低容积率的产品并非没有可能 结论点： 中等开发规模 | 高开发强度| 具有多种产品组合可能性| 受到“90平米政策”限制的地块。 土地属性解析－结论总结 土地属性 地块 指标 产品上：必须支撑价格上的高端，同时，利用周边的资源优势，做到差异化创新以提高产品品质 周边交通、景观、生活、商业配套资源丰富，禀赋较好 产品品质 感不强 本案产品定位的大方向：高品质、高价格、高差异化 取得 成本 本案的土地取得成本在周边地块中最高 地块自 身禀赋 价格上：需定位高端才能保证回报率 必须成为 标杆物业 周边 产品