合富辉煌成都项目整体定位及物业发展建议2012年.ppt

* 国际化整体体现（一） —— 国际风情街 日本风情街 美国风情街 澳大利亚风情街 酒吧风情街 * 国际化整体体现（二） —— 国际美食广场 * 国际化整体体现（三） —— 国际网球俱乐部 国际网球俱乐部 —— 国际化标准的网球中心， 包括室内外网球训练场和可供 国际大型比赛的标准赛场 * 国际化整体体现（四） —— 双语学校 双语学校 —— 全日制12年学校，提供 英语、国语双语教学， 与国际接轨 * 国际化整体体现（五） —— 涉外医院 —— 规模：200床 国际先进的医疗设备 国际性的医疗保险体系 国际性的医疗服务体系 双语服务 涉外医院 * 国际化整体体现（六） —— 国际品牌酒店 引进国际品牌酒店 * 容积率建议小结 调整后的各地块容积率均能大致满足容积率调整的成本原则、启动区需求、标竿产品原则及多样化原则 地块编号 占地面积 最大容积率 调整容积率 调整建筑面积 1 68326.5 2.4 1.3 88824.45 2 94901.4 2.2 1.5 142352.1 3 73199.4 2.2 1.2 87839.28 4 103549.5 1.6 1 103549.5 5 71253.3 1.8 1.35 96191.955 6 53349.2 1.8 1.8 96028.56 7 56247.4 2.8 2.4 134993.76 8 66127.1 2.8 2.8 185155.88 9 53930.9 2.8 2.8 151006.52 合计 640884.7 2.21 1.69 1085942.005 * 产品定位思维导图 各地块限高 确定各地块 容积率上限 确定各地块 容积率 容积率 调整原则 产品建议 经济测算 产品比例 确定原则 * 根据调整后的容积率，初步确定项目的产品主要类型 根据地块条件，本项目适宜的产品的主要类型为：联排别墅、花园洋房、普通多层及小高层 物业类型 层数 计算覆盖率 容积率 产品选择 独栋别墅 — 20％ 0.2 联排别墅 2.5 20％ 0.5 √ 叠拼别墅 4 20％ 0.8 花园洋房 4 20％ 0.8 √ 普通多层 6 20％ 1.2 √ 小高层1 11 20％ 2.2 √ 小高层2 18 20％ 3.6 √ 国际通行的住宅用地指标 土地价值最优实现角度，别墅具有土地绝对价值贬损性，选择联排别墅作为项目标竿产品 叠拼别墅与花园洋房容积率要求接近，在产品选择时归做一类； 案例对超大盘的启示，产品类型尽量多样化； * 容积率与利润总额、利润率三者的变化规律 容积率 1.68 1.5 1.4 1.2 1 0.8 利润总额 16.2 15.9 15.7 15.1 14.9 14.6 利润率 31% 33% 35% 38% 42% 46% 容积率 利润总额 利润率 1.68 1.5 1.4 1.2 1.0 0.8 利润总额 利润率 利润总额下降 利润率上升 结论：在规划允许范围内，尽量做足容积率 随着容积率的下降，利润率上升，但利润总额下降 * 五种物业的价值排序 根据经济分析测算，在容积率一定的条件下，随着高容积率物业的比例增大，项目总体经济效益下降 联排别墅 花园洋房 普通多层 11层小高层 18层小高层 价值递减 容积率递减 结论：在满足容积率的前提下，应尽量多做价值链高端产品，少作价值链低端产品 * 确定各物业类型具体比例的原则 原则一： 在规划允许范围内，保证容积率最大化 原则二： 根据物业类型价值排序，在每期（每区）内，应尽量多做价值链高端产品，少做价值链低端产品； 原则三： 根据案例研究，在每期（每区）中，都需要有一定数量的高端产品； 原则四： 根据案例研究，每期（每区）都需要尽可能的保证物业类型的丰富 * 产品定位思维导图 各地块限高 确定各地块 容积率上限 确定各地块 容积率 容积率 调整原则 产品建议 经济测算 产品比例