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多伦多国际花园 11#、12#楼营销方案 世华地产机构 2012-07-01 一、市场调研 宏观走势简析 近期宏观经济政策： 1、6月8日，央行宣布下调存贷款基准利率0.25个百分点，三年内首次降息，随即多家银行跟进，针对刚需的贷款利率优惠9折、8.5折重出江湖； 2、其它各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整； 3、地方政府微调政策频出，软性托市不断被曝料，市场形成楼市回暖松绑舆论愈演愈烈趋势，涨价预期高涨； 4、住建部、发改委、央行、银监会等四部委对关于房地产政策可能松动多次辟谣，强调房地产调控政策坚决不动摇。 5、6月8日，合肥公积金贷款利率下调0.2个百分点，缴存基数增1937元。 宏观政策小结：近半年来，因调控政策延续，库存与资金压力陡增，开发商普遍采取低价入市策略，市场上蓄积已久的刚需得以一定程度的释放，而在销量获取攀升的过程中，楼盘价格亦基本止跌，部分开发商趁机营造涨价势头，房地产市场出现了短暂的“躁动”。从政府的不断表态中，可以看出政府仍旧采取“有压有保”的调控政策，限购、差别化信贷政策短期内仍旧不会动摇，预计以价换量的局面短期内不会有过大变化。 合肥房地产数据： 月份 成交价格 成交套数 2011年 1月 7182 10208 2月 8494 5274 3月 6678 7387 4月 6500 2142 5月 7074 3933 6月 8744 3656 7月 6945 3336 8月 6519 4778 9月 6588 4113 10月 6921 4794 11月 6535 3047 12月 6220 3032 月份 成交价格 成交套数 2012年 1月 6292.4 1881 2月 6409.3 3231 3月 6337.4 6027 4月 6219.4 5083 5月 6436.3 6693 截止6月23日 4546 随着国家宏观调控的持续深入、限购政策的实施及金融信贷政策的不断收缩，合肥市09年-10年量价齐升的市场行情受到了显著的抑制。 2011年全年，合肥楼市均处于低温发展状态，尤其进入11月份，受一线城市房价下跌影响，购房者观望情绪进一步加剧，楼市销量进一步萎缩，1月份更跌至1881套，与高峰时期对比落差近十倍。 进入2月之后又获得相对回升，逐渐呈现回暖迹象，3月份出现一个小高潮一举突破6000套大关，4月份受清明小长假影响，销量略有下跌，5月份量价齐升，6693套再创新高，6月亦达到6324套，均价升至6488.75元/㎡，环比5月价格上涨160.09元，涨幅达2.47%。 出于精确把握市场未来动向的考虑，首先分析现阶段销量大幅回升的原因如下： 首先，核心前提在于合肥经济大发展下整体楼市的相对健康，刚性需求虽受压制但客观存在，价格曾快速走高但边际水平处于市场承受范围内。 历经约一年的低谷周期，市场定价机制基本回归理性，多数开发商亦将项目售价调整至自身预期的底线（月成交价基本呈回归趋势），市场行情初步进入阶段性稳定周期，大范围的波动显然难以实现，在此供需双方博弈过程中，部分刚性需求在意向项目性价比合乎预期前提下不断释放。 虽然楼市调控总体调性及强度仍在持续，但存款准备金率的下调、下调存贷款基准利率，首套房9折、8.5折利率的重现，以及舆论不同声音的出现，进一步促进了刚性需求的释放。 4、 当前影响商品房销量的最大制约因素仍旧是价格，目前合肥楼市的回暖迹象很大程度上是由于开发商采取低价入市策略，迎合了大部分刚需的实际需求而出现的集中放量。 基于以上几点，判断合肥未来一段时期的走势： 随着地产项目保守定价策略的普及、利率及存款准备金率的适度回归，首套房折扣的出现以及住房公积金的优惠政策，受抑制的刚性需求得以释放，有实力、有意愿的刚需在这一轮开发商“让利”中出手购房。估计未来一段时间，政策层面不会出现重大调整，刚性需求的释放在未来一段时期内仍将温和延续，市场销量亦将会始终处于一个平稳状态。 以上述平稳趋势为前提，需要注意的是政府对本轮调控的坚定与决心，预计短期内价格的大幅度波动或提升不会出现，走量和保价局面仍将持续，同时，对于个案去化而言，品质、形象与性价比优势更为重要。 区域个案调查 锦绣大地城 开 发 商：花园置业 地 址：金寨路与锦绣大道交汇处 物业性质：高层/公寓/商业 总 建 面：45万平米 在售房源：5#、15#、16# 户型面积：45㎡、92㎡、97㎡、116㎡、119㎡ 均 价：5500元/㎡ 15#\16#楼B\C户型112-116㎡5300-5400元/㎡，92㎡5700-5800元/㎡，97㎡5500元/㎡ 成交价