宿迁市湖滨学府人家东的侧商业步行街策划方案.docVIP

湖滨学府人家东侧商业步行街策划方案 前 言 根据湖滨学府人家东侧地段规划为商业步行街，将成为高教园区，乃至整个湖滨新城的一个重要建设项目。作为整个高教园区以及社区居住中心的重要配套项目，其重要性和巨大发展潜力不言自明。因此对其进行准确有效的功能定位和前期推广策划是当前面临的工作重点。在策划思路中，我们希望能够整合项目目前拥有的各种优势资源，力求树立本商业步行街的鲜明市场形象，提高商业街本身整体的竞争能力。根据本项目的具体情况，我司用创新、实效的专业态度，通过认真细致的研究分析，拟提出以下策划方案。 地块周边现状分析 1）高教园区及社区规模较大，消费需求旺盛 区域内众多的学校师生及学府人家和周边社区将会带来大量消费人群，本区域建成后将成为一个环境优美、配套完善、居住人口及学生众多的现代人文区域。商铺的经营就是以为住户提供配套和生活便利为目的，特别对于大规模居住社区而言，住户的生活更依赖于自身的商业配套，因此生活消费结构稳定、需求旺盛。 2）服务辐射面广，多种商业形式并存 商业街作为未来区域重要的中心商业配套设施，其服务范围不仅在高教园区，而且将辐射至整个湖滨新城，对整个湖滨新城的生活居民产生不可替代的作用。同时，未来商业街经过合理规划，多种商业形式并存，将会全面地满足社区居民及院校师生的基本生活需求。 3）生活圈日趋成熟，商业潜力巨大 湖滨新城规划逐步完善，入住高教园区的各大院校教师、开发区管委会机关公务员、商务人士、各类专业人士等都是本商业街的潜在消费人群，消费层次结构稳定，综合素质较高，消费力强大，无疑将在未来形成一个消费需求旺盛的生活工作消费圈，商业发展潜力巨大。 4）统一规划经营管理，创造新城商业街成功典范 在符合本商业步行街项目定位的前提下，对商业街进行统一规划、统一经营、统一管理，加快其成熟周期，形成具有鲜明特色的湖滨新城首条文化精品商业步行街，迅速提高市场知名度和美誉度，使商业街成为本地区家喻户晓的生活、工作、学习相配套的商业成功典范。 二、商业步行街项目分析（SWOT分析） 优势（S） 1）项目位于高教园区核心及学府人家居住区东侧，师生及社区人口集中，消费需求旺盛； 2）社区居住人群结构稳定、素质较高，易形成持续的购买能力和消费流量； 3）项目尚处于前期规划阶段，有很大的调整空间； 4）湖滨新城规划建设日趋完善，新城圈初现，发展潜力巨大。 劣势（W） 1）商圈尚未形成，项目商业氛围形成仍需时日； 2）商业街从建造到完工，期间将会持续相对较长的一段时间，“期铺”的性质令本项目初期的推售会面临较大的阻力； 3）学区商圈概念在市场中尚未明确，市场关注度及投资者信心有待提升。 机会（O） 1）湖滨新城目前尚未出现类似的商业步行街项目，条件成熟一经推出市场吸引力巨大； 2）项目开发商隶属开发区管委会，开发信誉度高，有望吸引零售巨商进驻经营，将有助于加快本项目的成熟周期和促进项目的市场推广； 3）充分的时间可令项目的各项建设更趋完善，同时紧紧抓住高教园区整体优势及建设进度带来的市场机遇，配合强有力的策划推广、销售力量，会将一切劣势、威胁化解至最低限度，强化投资者信心，促成项目成功。 威胁（T） 1）如此商业步行街在湖滨新城区域首次出现，商铺价格、经营模式不具可比性，本地投资者及经营商家存在信心问题，易持观望心理； 2）一般来说，一个全新的商铺必定面临一个从淡到旺的过程与风险，投资者要有前期守业的打算。通常全新商铺的培育期在3~5年之间，且住宅区人口集聚速度的快慢将直接影响经济效益。另外，即使住宅区内客流量、购买力水平有保障，也要考虑到居民的购物习惯需要一段适当的时间来养成。 小结： 本项目发展应从服务整个区域的角度进行全面考虑，注意避免与社区周围商业及社区本身配套有过多重复的经营定位情况出现，从高教园区师生及社区居民的衣、食、住、行需要出发来规划商业功能，通过营造与院校整体特色基本统一且独具风格的文化生活主题氛围，形成以日用性消费为主兼顾耐用性消费，同时日常购物与休闲消费互补的综合性社区商业格局。 存在问题………………………………对策 尽快完成项目建设周期 引进大型综合商场（超市）和主力店 尚未形成商圈 引入成熟先进的商家和经营模式，实行统一经营统一管理 营造商业街独特的经营环境 缺乏成熟经营模式 成立专门机构负责招商管理 确定投资回报（带租约销售模式） 提供优惠政策及付款方式，推出投资计划 运用价格策略制造升值前景 投资者信心不足 三、商业街核心定位思路 我司通过前期对项目的把握和分析，从目前整个的商