新乡原阳地块产品优化的方案及物业发展建议.docVIP

 写在前面的话 在前期报告中，我们对原阳房地产市场进行剖析，完成项目的前瞻性产品定位，同时在项目的产品规划、物业配比等方面，并着重探讨项目商业物业产品的搭配与划分问题。 思路皆是来自灵感的碰撞。及时的沟通与探讨让贵我双方对项目的思路更为清晰，同时让我们也更加清晰地看到项目的发展前景。在本期报告中，我们将结合前期沟通成果，着重就商业部分整体规划优化、功能划分及项目发展提出可行性的分析与建议。 我们认为，就项目的社会意义来讲，它并非是单纯的地产项目，它承担着原阳城市商业发展更新换代中最具革命性的一役，而项目整体的成败也不仅仅维系于销售所带来的开发利益，更深一层次的项目发展是在于能够得到原阳大众的认可，包括政府的、居民的、商家的、投资客的。。。。。我们将努力促使这一目标的达成。 同时，期待贵我双方就项目的发展问题做更深层次的探讨与沟通！ 报告思路 第一部分 沟通成果回顾 第二部分 整体定位 1、项目开发战略 2、物业类型定位 3、物业档次和形象定位 4、客户定位 第三部分 物业发展建议 1、项目整体布局及物业配比 2、商业规划建议 3、住宅规划建议 4、开发节奏及经济测算 5、项目发展建议 第一部分 沟通成果回顾 在前期报告中，我们对项目前瞻性的市场定位、产品定位、产品规划、物业配比等方面做出了阐述，并着重阐述我方在对本案商业物业产品的搭配与面积划分的问题。 经过多次沟通，贵我双方就本案的商业定位及商业规划部分基本达成一致，但目前仍有几个关键的问题，尚需我们结合市场依据来达成最后的决策，如下： Q1：取消休闲餐饮一条街、考虑拆迁安置区的布局 去掉休闲、餐饮一条街区，增加拆迁安置区域。考虑到项目整体的形象，把拆迁安置区放在休闲、餐饮街区位置，一是为了能和京奥苑项目形成区隔，另一方面则是考虑到拆迁安置区的建筑形态和居住价值问题。 Q2：适当减少商业体量，在顺利实现销售同时减少招商压力、降低运营风险 站在城市运营的角度来讲，除了销售为项目带来的开发利润之外，我们更要关注项目以后的运营发展。在项目产品规划与配置上找到项目的利润平衡点，要达到销售和招商两条主线的并行，迅速完成项目的开发周期并保证本案经济效益和社会效益的双重盈利，这将要求我们在项目的商业与住宅产品规划配比上与市场、客户群体、竞争对手等多种因素相结合。 Q3:打造住宅产品的核心竞争力、在激烈的市场竞争中脱颖而出； 新城区作为住宅项目的主力战场，市场竞争可见一斑，占本案比例较大的住宅产品能赢得客户的认可与购买，这需要我们多在产品规划、户型设计与配比上下足工夫。 第二部分 整体定位 一、项目开发战略 项目整体发展方向：以商业启动带动项目整体入市，引发市场高关注度。 核心战略目标：以产品+服务取胜，实现快速销售、实现销售价格的满意度、将本项目打造成原阳城市开发标杆。 二、物业类型定位 项目总占地面积为172298.1㎡，属原阳目前较大规模项目，面对住宅扎堆开发的市场情况，项目单纯的做住宅或单纯的商业都将脱离地产开发的理性意义，只有基于市场竞争、客户消费愿望基础上的产品物业划分，才能使本案成为真正的榜样项目。 基于不断增长的城市消费力、城市化率、结合项目所处的位置、挖掘目前市场空白与机遇、差异化竞争优势，我们建议本案以“住宅＋商业”的开发模式，针对不同客户层次来进行产品划分。 三、物业档次和形象定位 （一）、住宅定位 1、住宅产品属性 对于本案来说，项目的产品属性重要程度要远远大于项目的其他属性，我们对产品自身的属性定位为：泛别墅。 2、以产品为导向的项目整体定位 在对产品及户型进行有效改进和优化后，项目产品尤其是洋房部分呈现出一种的全新生活方式，有庭有院，宽景房，大露台……而这就是一种典型的别墅级生活！ 3、定位下的项目属性 城市双核区 新老城交界处，未来中央生活区，舒适的、配套齐全的、居住功能完善的 新古典主义 现代的、繁华的、奢华的、有品位的 泛别墅精神 更稀缺的住宅产品、更高端的生活品质、更上层的精神归属 30万平方 规模。延伸性极好的项目量词，避免了大盘给人的空洞感和小盘给人的紧凑感，较为理想的社区生活尺度。 新古典主义 兴起于18世纪的罗马，并迅速风靡于欧美上流社会。新古典主义建筑作品超越了“欧陆风”的生硬与“现代简约”的粗糙，设计更趋精细，品位更加典雅细腻。只有既具有传统建筑之美感、又融汇现代科技之灵性的建筑才能符合现代大多数人的审美观。而坚守传统生活观与现代生活方式相结合的原阳上层阶层，更需新古典主义建筑来体现自己的品位和价值观。 泛别墅精神 别墅级庭院产品，别墅级生活享受。 突破现有产品的居住层次上的意义，给居住者以精神层面的追求，更多的是向居住者传递一种别墅级别的生活感受。 城邦 充满领属感的现代住