世联武汉爱家皇家公馆2012年营销策略总纲第二部分.pptVIP

辅助渠道拓展 界定区域——导示系统与路旗的完美结合 导示是客户进入项目区域的第一印象,是拉近客户心理距离的重要道具 ——通过对项目2条主干道及2个出入口的全面占领，利用路旗与导视系统的完美结合，建立项目与片区的第一联想。拉近客户与项目的心理距离，弱化进入性差的不利因素影响 拉长的路旗，更醒目，形象大气，强化记忆 本项目 营销策略 营销策略 网络营销——充分利用搜房网络权威，通过对项目营销活动、话题炒作、区域利好配合炒作与硬广投放相结合 网络广告投放：以各阶段主题促销活动为时间为节点，分步释放活动信息和房源信息，吸引客户上门 论坛话题炒作：对论坛发帖进行维护，通对各阶段活动信息的释放和炒作，制造信息关注点，提高客户对项目的关注及口啤。 新闻专栏消息更新：以各阶段艺点对搜房设立各房源相关信息通过新闻消息发布增加爆光率。 2012年产品策略 。 高 市场 增长率 高 明星 现金牛 婴儿 瘦狗 相对市场份额 波士顿矩阵 4#、5#、10#四房，共计约216套；8#娄装公寓未推285套； 2#、3#、6#市场主流刚性需求二房产品，共计285套 二期剩余零散140-160平房源，复式及大平层房源，总价高、存货时间较长尽早出货，保证资金回笼 标杆产品：以市场供应量少的四房产品，三期4#、5#、10#、共计216套作为全年的标杆 明星产品：对三期8#精装修公寓剩余285套重新包装，作为明星产品提升项目整体价值 现金流产品：以10年主力容易去化的、市场主流供应的两房、三房（2#、3#、6#，共计356套套，作为全年的现金流产品 瘦狗产品：二期剩余房源，存货时间长尽早出货，保证资金回流； 营销铺排 8#精装产品作为2012年起势，重新形象包装并占位大东湖，通过形象及产品竞力拔升项目价值，后续明星产品与现金牛产品、大小户型分批交叉加推，实现产品的快速去化 2012推售策略 第一阶段（1-2月）：尾盘清货，价格平稳小步攀升 二、三期已推剩余产品的清货，根据市场情况价格小跑快跑，稳步攀升 第二阶段：（3-4月）：8#精装起势，提升项目整体形象、价格感知 以8#精装修公寓为明星产品作为集中开盘入市，以LOFT为标杆实现新推房源的去化 第三阶段：（5-10月）：多频加推与集中开盘结合，明星与现金牛交替推出（5月3#、4#、10# / 6月6# /8月5# / 9-12月2#分腿推） 三期园林实景呈现，通过集中房源开盘和加推，实现三期大户型、小户型产品搭配，整体价格大幅提升 第四阶段：（11-12月）：多频加推为主配合剩余产品清货 多频小批量加推，价格小步快跑，实现剩余房源快速度销售 营销策略 方案一：以三期住宅为主要产品推售 2011年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 三期2#、3#、4#、5#、6#全部具备预售条件，准现房销售 1、2月份二、三期剩余产品清货 此阶段销售实现：销售60套，完成0.8亿销售额 全年推盘思路:大户型、小户型产品交叉集中加推，全年销售压力前置，合理铺排实现10亿销售 三期园林景观完工，实景呈现 8-9月上旬加推5#，约68套，，开盘消化50%，约35套，销售50%的销售率销售金额0.5亿。 此阶段实现：5#及已推房源的持续销售，完成0.8亿销售额。 4月上旬推出8#精装公寓LOFT，第一批开盘推出LOFT108套，开盘消化70%，约75套；第二批加推13-24层约177套，实现8#销售70%，完成120套。 此阶段实现：80%的销售率，完成1.27亿 6月底推出3#，100套，开盘消化80%，约80套，销售额1亿元 此阶段实现：6#及已推剩余产品销售，实现1.5亿 工程前提 推售安排 1、小户型销售安排 2、大户型销售安排 2012年推售铺排 5-6月集中加推4#、10#大户型，约140套，开盘消化50%，约70套。约0.9亿 二期剩余房源持续清货， 预计销售0.75亿60套，平均每月620万约5套 9月中旬-10月底加推2#约156套，开盘消化70%，约100套；后续实现90%销售率，销售135套，完成1.14亿销售额 此阶段实现：2#实现90%销售率约1.1亿 11-12月剩余产品持续清货，预计销售1.1亿元，预计120套，平均每个月60套 5-6月同步推6#100套搭搭大户型销售，开盘去化70%约70套约0.6亿 此阶段实现：大户型后续达到70%销售率，小户实现80%，8#公寓持销完成30套约0.18亿完成1.98亿销售额。 7-8月前期剩余产品清货，预计销售0.7亿元， 营销策略 方案二：三期住宅为主，商铺销售补充 2012推售策略 住宅销售节点保持原推售节奏不变； 商铺推售利用7-8月及11月两次住宅推售空档，集中推出，补充销售； 商铺1-6月集中做好展示面招商引进，7