新江湾城银亿领墅项目推广策略报告(同策).pptx

项 目 推 广 策 略 报 告;核心价值梳理 竞争分析 客源分析 营销策略;PART 1;1; 生态——湿地资源 地段——中内环旁 规划——第三代国际社区;新江湾城位于上海北区的杨浦区，整个板块占地约9.45平方公里，拥有众多原始水洗和植被，被称作“上海生态宝石”;传统别墅区;;第三代.国际社区;第三代.国际社区;各大品牌开发商抢占新江湾城，接连刷新板块楼板价。;2; 纯别墅社区（板块稀缺性）; （1）、低容积率（1.0）高附赠（1:1） （2）、纯正法式风格（建筑、园林、包装） （3）、特色会所（附带酒窖功能在全市都稀缺）;低 容 积 率 高 附 赠 值;容积率：1.0 附赠空间：车库、地下室、花园、露台、阁楼及部分室内中庭，比例将近1:1;纯 法 式 风 格 建 筑 ;银亿领墅项目运用法式新古典主义立面元素的比较分析; ;纯法式风格园林;特 色 会 所 ;一层400平米（带露台）;小 结 ;区域卖点;区域定位 生态知识型 中内环 第三代国际社区 项目价值 纯别墅 法式精神 宫廷精装;竞争分析; 内部竞争 外部竞争; 内 部 竞 争;内部竞争：在 售 竞 争 项 目;内部竞争：未 来 竞 争;重点个案1：新江湾九里;;;区域内市场竞争 小结; 外 部 竞 争;目前千万级以上的产品，客户选择一般会扩大到全市范围，西区以及浦东的传统别墅区；加上目前市面上流行市区内的大平层豪宅公寓，本案面临着巨大的外部竞争压力;竞争分析 总结;外部：板块间的竞争,从全市的竞争来看，1000万以上的豪宅产品从近郊的独栋别墅，联排别墅，到市区内众多的大平层精装公寓产品，客户面临众多的产品选择； 内部竞争分析：客户分流，短期内，本案的第一类竞争项目为新江湾城在售平层 和别墅项目，竞争压力不大。未来随着同质化相对较高的潜力竞品上市，板块竞争激烈； ;客群研判;客 源 定 位;①、目前客源表现;②：客源变化趋势;③：潜力客源区域;小结：《客群研判》客源区域预判;营销策略;营销策略目标确认;1、品牌： 上海品牌认知度低，难以通过品牌形成溢价，客户基础薄弱……;; 围绕速度第一，以量带价的原则，项目在开盘启动时必须保证绝对热销，因此项目整体15亿以上的销售金额分解如下;豪宅市场的强势营销模式 ——;银亿POWER模式下的成熟三段式营销;银亿POWER模式下的营销策略线;营 销 策 略;快 速 蓄 客;具体包含：杨浦周边钢材市场、浦东 联洋过江置业升级客户、市心传统商 务区外溢客户； 形式：路演+植入渗透蓄水;“上海梦想”置业群体导入 具体包含：宁波、温州、义乌等长三 角跨境导入类豪宅客户群体；形式： 异地推广+产品说明会……;“富人圈”商会及银行VIP群体导入 具体包含：上海浙商、闽商以及多家银行的 VIP客户圈子推广；形式：植入式活动与小 众沙龙……;得业内者得天下 具体包括：媒介、房地产专业群体等圈层 影响力建立，进而带动口碑传播；形式： 项目启动媒体沙龙，纸媒、网络、电视、 专业类杂志、小众展会……;形 象 落 地;启势——大师眼中的老上海、大师眼中的新江湾 时间：8月20日到9月20日(或样板房开放前一月) 邀请多位知名摄影家，共同拍摄老上海法式洋房与新江湾区域的照片，并 以《LP》杂志以及《上海画报》为主阵地，配合东早、晨报（软文）、星 尚等主流媒体，持续预热；最终在新江湾文化艺术中心举办签售影展。;蓄势——寻找上海的奢华记忆 时间：9月1日到9月30日 配合影展后的相片素材，在上海知名的法国别墅， 引入银行等高端客户资源举办系列法国文化、奢 侈品品鉴活动，兼容蓄客与抬升调性;引爆——永恒经典Lafite年份酒拍卖品鉴即售楼处开放仪式 时间：10月7日 配合LAFITE年份酒拍卖以及拍卖后的品鉴会及豪门夜宴，现 场售楼处及样板房全面开放，并启动首批《银亿名流会》入 会仪式（变向认筹）;营销策略;造声势——《全球视野缔造领墅》 暨顶级供应商签约即产品说明会 时间：10月长假(样板房开放前一周) 邀请合作商家在浦东陆家嘴或外滩顶级五星级酒店举办 产品说明会，并建立产品标准 邀约客户：前期接待客户以及媒体资源持续炒作;给面子——《上海首席精装定制别墅公开》 暨方可签约银亿，法国馆雕塑落成仪式 时间：10月长假后一周 每户联排产品定制雕塑选样，并邀请方可参加现场雕塑落成 邀约客户：前期接待客户以及媒体资源持续炒作;活动策略;品牌期;品牌期 （8月20日前）;品牌期 （8月20日前）;;ＥＮＤ。