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第五讲 租赁合同和居间合同 主讲教师：杨帆 e-mail:fane0810@163.com 文法与经济学院 法学教研室 5.1 租赁合同 5.1.1 租赁合同的定义 租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 在当事人中，提供物的使用或收益权的一方为出租人；对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。 租赁物须为法律允许流通的动产和不动产。 5.1 租赁合同 5.1.2 租赁合同的特征 1租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同 2租赁合同是双务、有偿合同 3租赁合同是诺成合同 4租赁合同具有临时性 5租赁合同终止后承租人须返还原物 5.1 租赁合同 5.1.3 租赁合同的种类 根据租赁物的不同，可以划分为动产租赁和不动产租赁。 根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以划分为一般租赁和特殊租赁。 根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。 5.1 租赁合同 5.1.4 租赁合同的内容和形式 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 租赁期限6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。 租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，不论当事人对租赁期限是否作了约定，都视为不定期租赁。 5.1 租赁合同 5.1.5 出租人的义务 1交付出租物 2 在租赁期间保持租赁物符合约定用途 3 瑕疵担保 4 租赁物的维修 5在合同终止时接受租赁物和返还押金或担 保物 5.1 租赁合同 5.1.5 出租人的义务 出租人某市烟草销售公司与承租人爱德欣公司签订了一份租赁合同，约定：出租人将其办公楼底层300平方米营业厅出租给承租人使用；年租金20万元；租赁期限为2年；由承租人装修后用于开办快餐店；出租人对房屋及设备有修缮的义务，应每隔2月认真检查、修缮一次，出租人维修房屋时，承租人应当积极协助，不得阻挠施工。合同签订后，承租人开办的快餐店按时开业，并按期交付租金，出租人也按照约定每隔2个月对房屋进行检修。第二年春节前，出租人检查后认为需要对暖气管道进行维修，要求承租人配合其搭建维修支架。承租人提出现在维修将影响春节期间的营业，要求推迟到农历正月十五以后进行。后因暖气管道破裂，正月初一到初五期间全楼停止供暖。承租人请求出租人维修，由于是放假期间，职工休息，暖气管道未及时修复，快餐店营业受到影响。承租人以出租人未尽维修义务为由诉至法院，要求出租人赔偿经济损失。 5.1 租赁合同 5.1.6 承租人的义务 1 支付租金 2 按照约定的方法使用租赁物 3 妥善保管租赁物 4 不得擅自改善和增设他物责任 5 瑕疵通知 6 返还租赁物 5.1 租赁合同 5.1.6 承租人的义务 2002年9月30日，庄平租用郑路的灰土搅拌机，双方签订了机械设备租赁协议，协议约定：“庄平租用郑路灰土搅拌机，每月租金2000元，租期1年，从2002年10月30日起到2003年10月30日止。归还时运费由庄平承担，更换一副新耙齿。设备必须恢复原状，不得损坏任何部件；如有损坏，由庄平负责维修。”在租赁期间，庄平一开始按期交付了租金，但对最后一个月的租金迟延未付。租期届满，庄平未归还租赁物也未交付所欠租金。郑路多次向庄平索要未果，于是想法院提起诉讼，要求庄平支付所欠一个月租金及归还租赁物。原告起诉后，庄平于2003年12月20日归还了原告的灰土搅拌机，但庄平未按约定给原告换上一副新耙齿。同时，灰土搅拌机的一根传动轴损坏。 5.1 租赁合同 5.1.7 承租人的转租权 承租人转租租赁物的须经出租人同意。 转租与债的转移不同，转租期间，承租人与出租人的租赁合同继续有效，第三人不履行对租赁物妥善保管义务的，由承租人向出租人负赔偿责任。 承租人未经同意而转租的，出租人可终止合同。 5.1 租赁合同 5.1.8 房屋租赁合同 房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同，指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。 5.1 租赁合同 5.1.8 房屋租赁合同 房屋租赁合同是以房屋为租赁物的租赁合同。指的是出租人和承租人之间关于出租人将房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于合同终止时将租用的房屋返还给出租人的协议。 5.1 租赁合同 5.1.8 房屋租赁合同 齐某在市区有一套私有住房，长期闲置不用。1999年10月，赵某因工作急需用房，便通过广告租赁了齐某的住房，齐某与赵某订立了房屋租赁合同。该合同约定：齐某将私有住房一套出租给赵某居住适用，租期为两年，自1999年10月11日至2001年10月