万科分析龙湖计划运营会议笔记.doc

计划运营体系需要激励、权责、流程等体系的支撑，否则即使有计划，有跟踪计划的人还是执行不了。 项目成功的标尺（龙湖） 第一层面：项目成功 项目销售净利润率＞20% 财务视角（收益类指标） 项目内部收益率IRR＞69% 财务视角（投资效率指标） 一次性交房成功率＞98% 运营视角（质量指标） 项目一级计划达成率＞80% 运营视角（进度指标） 第二层面：项目管理成功 形成PMO制度下高标准的项目运作模版（包括但不限于，项目启动会综合模版、别墅项目建造标准模版、样板区建设计划管理模版、报批报建流程模版） 学习视角 （知识管理） 锻炼出能打硬仗的项目团队：项目建设过程中，向公司其他项目团队输送人才不少于5人 学习视角（人才培养） 第三层面：公司成功 奠定在地区内地产界的口碑及领先地位：项目品牌知名度进入前5；单项目年度销售额进入前5. 客户视角（项目品牌，客户满意度） 项目评价指标：财务视角、运营视角、客户视角、学习视角 龙湖项目启动会成果（拿地后20个工作日）： 项目定位报告---营销 售楼处、样板房选址、定位及开放计划（选址、景观概念、交通组织流线、周边环境处理、方案、费用测算）---营销 成本敏感分析、价值分配、目标成本预设报告---成本 项目一二级计划---项目负责人 投资分析模型---投资分析专员 方案设计任务书---设计 景观方案设计任务书---设计 精装房定位、限价、建设实施方案---设计、造价及工程 我司对售楼处、样板房选址、交通组织流线、周边环境处理重视度不够，建议以后加强这方面的重视度。对龙湖启动会的8项成果，除投资分析模型外，我司均可以借鉴，作为我司项目经营责任书这一关键节点的输出成果。 龙湖等公司的关键性成果我司可以借鉴，建议我司关键性输入成果侧重于定位方案之类。 项目经营目标责任书 附表1：项目经营定位（万科） 附表2：项目经营决策（万科） 附表3：项目经营目标责任书（标杆企业） 经营目标责任书的内容主要包括项目定位、营销策略、产品定位、产品配置标准等。一般也是项目启动会的输出成果。 对计划跟踪提倡自下而上和自上而下的双向预警机制。各部门要根据工作进度情况，对计划节点预期滞后的工作项提前向计划管理部门发出预警，并提出纠偏措施；计划管理部门也要根据项目进展情况向相关部门提前预警。 每个月计划运营部门要根据各项目、各部门的计划运营情况形成运营管理月报，内容涉及到各项目关键计划、主项计划和阶段性成果的完成情况。 范例：万科运营管理月报提纲 一、月度计划项 1、里程碑关键节点计划完成率（含未达标计划列示、原因分析） 2、按项目统计，主项计划完成率（项目完成率）（含未达标计划列示、原因分析） 3、按部门统计，部门计划完成率（部门完成率）（含未达标计划列示、原因分析） 对未达成的计划项除进行原因分析外，还应提出赶工措施。 二、下月预报 重点计划列示：关键计划提醒、主项计划提醒 三、阶段性成果完成情况（完成比例，完成列示、对未完成的要说明其原因） 我司目前计划跟踪也可采取此种双向预警模式，但对于计划节点预期滞后的工作向主要以计划管理部门向相关部门提前预警为主，例如：若售楼处施工进度可能会滞后15天，则售楼处开放时间也相应滞后15天，此时，计划管理部门应向项目公司总经理发出预警信号，请项目公司提出纠偏措施。 计划的考核 考核方法：按照计划的重要程度根据延误时间长短加减分 序号 类别 分值 扣分原则 1 A类：直接影响销售和结算重大节点，包括：规划方案通过审批，基础开始时间，销售开放时间，销售开盘时间，竣工备案时间，交付使用 5分 一旦延误，扣5分 2 　　 B类：直接影响下个专业的关键节点（详见里程碑计划） 3分 延误≤7天，扣1分 30天≥延误＞7天，扣2分 延误＞30天，扣3分 3 C类：除上述节点的其他节点 1分 一旦延误，扣1分 万科对计划的考核：根据每个月应完成的关键性成果的节点及完成情况进行考核评分，并对应到季度考核指标中。 附表1：项目经营定位 战略目标 　 客户模型 　 项目系列 　 产品方案 □单一 □创新 □成熟 □标准化 □产品组合项目 □多层系列 □创新 □成熟 □标准化 □小高层系列 □创新 □成熟 □标准化 □中高层系列 □创新 □成熟 □标准化 □高层系列 □创新 □成熟 □标准化 □花园洋房 □创新 □成熟 □标准化 □TH