思源2011年11月南京富新力城营销策略报告.ppt

项目推盘策略 2011年底推售产品：小高层一期（6栋18+1小高层432户公寓) 产品策略：毛坯公寓+精装府邸 采用“毛坯+精装”的产品交付策略，依据明晰的价值梯度制定相应的交付标准，提供多种产品选择余地，进一步拓宽客群面。 小高层一期 首次开盘推出红框内的4栋小高层房源，采用精装+毛坯的产品组合方式； 沿人工河道的2栋由于景观价值优秀，采取精装交付，其余2栋为毛坯交付。 结合首批推出的两种不同交付标准的房源，对各自销售去化情况进行分析； 若毛坯去化优秀，精装去化较慢，则待推的2栋以毛坯交付；若去化均优秀，则依旧采取1栋精装+1栋毛坯的组合方式。 第一波：“2+2”组合出击 第二波：热力续航 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目推盘策略 同步推进，均衡发展 精装公寓与合院、花园洋房前后间隔组合出击，同步推进，在项目的每一个阶段，都有多样产品的可选择性，扩大客群覆盖面，让每一种需求都得到满足。 精装公寓、合院、花园洋房的间隔组合销售，可使项目在每一个阶段都有品质拉升和现金流双方面有所支撑，规避市场动荡带来的负面影响； 合院的销售贯穿始终，使本案的高端品质形象一直有所依托； 分类产品短间隔组合推盘，使每一类客群的每一种需求都可以在本案得到满足，扩大客群覆盖面，减少客群流失。 2012-2013年推售产品策略： Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 项目推盘策略 小高层二期 花园洋房 合院 2012-2013年推售产品节奏： 1-3月 4-6月 7-9月 10-12月 1-3月 4-6月 7-9月 10-12月 2012 2013 2栋小高层洋房合院 2栋小高层洋房合院 2栋小高层洋房合院 2栋小高层洋房合院 5月 9月 9月 5月 4 3 2 1 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格策略建议-公寓 项目名称 参考条件 本案 东方红郡 绿地紫峰公馆 鸿信清新家园 清水/剔除装修均价 （元/㎡） Px Pa=9900 Pb=9500 Pc=13000 板块属性 15% 13 13 12 15 园区环境 10% 9 8 8 9 道路通达性 15% 10 13 13 14 周边环境 10% 6 8 8 9 产品品质 12% 11 9 11 10 物业管理 10% 8 8 8 8 开发商品牌 10% 9 7 9 8 周边生活配套 10% 5 8 9 9 推广概念 8% 5 6 7 7 合计 100% QX=76 QA=80 QB=85 QC=89 选取全市范围内同质产品进行测算(当前价值判断） Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格策略-公寓 【价格预估模型】 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=（Qx/Qi）=Pi 注：Pi为均价 Pa’=（Qx/Qa）×Pa Pb’=（Qx/Qb）×Pb Pc’=（Qx/Qc）×Pc 各相关楼盘权重取值为Wi’ Wa=40%； Wb=30%； Wc=30%%； Px=∑PiWi； 得出： Px=∑PiWi=Pa’Wa+Pb’Wb+Pc’Wc+Pd’Wd+Pe’We=9896元/㎡ 随着区域成熟度不断提高，我们认为公寓价格会有提升， 如毛坯交付，整盘均价为10500-11500元/㎡ 如精装交付，整盘均价为12000-13500元/㎡ Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 价格策略-合院别墅 项目名称 参考条件 本案 栖园 保利紫晶山 紫园 清水/剔除装修均价 （元/㎡） Px Pa=20000 Pb=20000 Pc=23000 板块属性 15% 13 14 15 15 园区环境 10% 9 9 10