房地产项目工程管理列瞒程及成本管理体系.pptVIP

房地产项目工程管理流程及 成本管理体系 随着房地产市场竞争的加剧，为提高产品及企业的核心竞争力，房地产企业的成本管理工作的重要性愈来愈显著。 在房地产开发建设的整个过程中，项目立项、规划设计、工程建设实施和销售、竣工决算等，每一个环节的成本都要进行严格的和科学的控制和管理，尤其是在立项和规划设计阶段，是房地产项目成本控制的核心。所以，房地产的成本管理应该是全过程的成本管理，是个动态管理的过程，不仅仅要关注财务成本，而且要关注项目质量、工期等隐性成本，并且还要考虑消费者的消费成本。 1.3 工程项目建设流程 4. 房地产项目成本控制体系 房地产项目财务成本体系 二、工程项目成本管理体系 1. 工程项目目标成本体系 1.1 工程目标成本的概念 ? 目标成本是房地产企业预先确定的、在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制标杆。 ? 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。 ? 目标成本体现“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 ? 目标成本要体现先进性和严肃性。 1.2 工程目标成本建立的流程 2. 工程项目动态成本体系 ? 动态成本管理应保障所有成本的变更能够得到及时管理： ? 设计变更 ? 工程签证 ? 各阶段对动态成本进行分析和总结，及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。 ? 动态成本管理是对成本实时监控的重要方法。 各种成本控制软件的产生，如明源成本管理软件；金碟等 其实主要的是实现成本管理的动态控制。 3. 工程项目后评估体系 ? 项目后期评估是成本管理效果评价和改进（CA）的途径 项目工程竣工并在结算完成后进行，对项目过程中发生的所有成本进行系统全面的再评价： ? 比较项目结算成本与可行性研究时的预测成本差异（评价投资估算、项目成本预测的准确、合理性） ? 对比项目结算与《目标成本指导书》的成本差异（评价成本管理工作的有效性） ? 分析各期《项目动态成本分析报告》（评价项目成本管理的科学合理性） ?分析工程承包范围变化，工程量变化等确认设计变更、现场签证等对成本的影响 ?考察项目交付使用一定时期内，主要工程材料的使用效果和耐用程度（评价材料成本的合理性） 4. 成本管理流程 三、工程项目各阶段成本管理的重点 1、项目论证、立项环节成本控制 　 1.成本费用估算和控制目标及措施； 　　2.投资及效益测算、利润体现安排； 　　3.税务环境及其影响； 　　4.资金计划； 　　5.《竞投方案》（仅限招标、拍卖项目）； 　　6.投资风险评估及相应的对策； 　　7.项目综合评价意见； 2、工程项目设计阶段成本控制 2.1 设计阶段的管理流程 2.2 设计策划阶段的成本控制 2.2.1 设计单位的选择和设计费用的控制 2.2.2 设计质量和设计进度的控制 2.3 规划方案设计阶段的成本控制 2.4 扩初设计阶段的成本控制 2.5 施工图设计阶段的成本控制 2.6 边坡土石方设计的成本控制 2.7 景观设计的成本控制 2.1 设计阶段的管理流程 2.2 设计策划阶段的成本控制 2.2.1 设计单位的选择和设计费用的控制 2.2.2 设计质量和设计进度的控制  —对设计人员而言是任务， 对成本人员而言应前置而持续 避免两种现象： 2.3 规划和扩初阶段的成本控制 2.3.1 场地总平面设计成本控制 ? 场地整合设计，即在平面图里同时考虑竖向、道路、管线、绿化景观设计要求。只有这样，才能做出又好有能实施的设计方案。 ? 甲方应充分核实以下基础资料的准确性： ? 地形图、红线图；水文地质气象资料（如洪水频率、暴雨强度、汇水面积、径流系数等）； ? 拟建工程周边的建筑物、道路及管线现况资料； ? 周边有无规划建筑物、市政道路的接点关系及市政给排水管线、能源管线、电力及通讯等管线与小区接点关系的资料 ? 场地靠现有城市主干道一侧是否有排洪沟；场地的初步或详细地质勘探报告书等。 ? 设计师更要分析资料的准确性、可实用性等，否则，会产生无数后患。只有资深总图设计师具有甄别资料真伪的能力。 ? 对现况场地内的土壤、边坡、岩石作表面的稳定性分析； ? 若