《物权法》案例直击.docVIP

《物权法》案例直击 　　最近，康泰苑小区颇为热闹，参照《物权法》的相关条例维权，业主向物业公司索要停车占道费、房屋出租费，业主委要炒旧物业公司鱿鱼，并与新的物业公司签定服务合同。 　　 　　按照合同约定，4月1日，是新的物业公司乌市万和隆源物业公司进驻时间，可是旧的物业公司――乌市恒正物业公司死活不肯走，而新的物业公司怎么也进不来。一场原本运用《物权法》的维权之路，如今却陷入僵局…… 　　 　　业主委要炒物业公司鱿鱼 　　 　　最近一个月以来，位于二道湾路的康泰苑小区业主委员会的一帮老头们，忙得不可开交。今天跑热力公司，明天跑电力公司，后天跑自来水公司…… 　　每天，业主委的老头们，活动都安排得满满的，目的就是为了在新的物业公司进驻之前，调查清楚旧物业公司是否挪用业主以前缴纳的各项费用。 　　“这可是件大事。我听说一些物业公司将业主的钱收上去后，不及时交给有关部门，导致小区意外停水、停电、停暖。在新的物业公司进驻之前，这些必须搞清楚，否则将来小区居民生活后患无穷。”康泰苑小区业主委员会主任王怀仁说。 　　王怀仁，一位将近70岁的老人，颇为倔强，因为炒物业公司鱿鱼一事，最近成为物业公司的眼中钉。当记者走进他的办公室时，他正忙着开派遣单，派遣业主委成员，前往各大公司及物业主管部门，一方面调查恒正物业公司的债务情况，另一方面是向有关主管部门陈述小区物业管理现状。 　　 关于如何开展维权和使用维权的方法，聚集在办公室的老人们争得不可开交，嘈杂而又拥挤的办公室里还不时闯进一两个年青人，询问现在该给哪个物业公司交物业费，一些年青人担心不给恒正物业公司交物业费，就卡着不卖电。 　　“交啥物业费，别交，我们正炒它的鱿鱼呢！”正在讨论维权方法的业主委顾问陈辉，一听说交物业费就来气。之所以炒恒正物业公司鱿鱼，陈辉说：“主要是物业公司近几年收取的停车占道费、房屋出租费，完全占为己有，从来没有向业主公布过，这收益应该属于业主共有。” 　　根据最近新颁布的《物权法》和2003年国务院颁布的《物业管理条例》规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，属于业主共有；利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意后，按照规定办理手续。业主所得收益应当用于补充专项维修基金，也可按照业主大会的表决使用。 　　 凭借《物权法》和《物业管理条例》这两把“尚方宝剑”，业主委决定炒恒正物业公司鱿鱼，同时聘请新的物业公司进来。 　　 　　停车占道费哪里去了 　　 　　 据业主委主任王怀仁介绍，恒正物业公司2001年入驻小区，从2001年到现在，所收取的车辆停车占道费通、房屋出租费大约有四五十万元。 　　 如何知道物业公司收取了四五十万的停车占道费和房屋出租费呢？原来业主委2006年新聘请的两位顾问――陈辉和王俊发，曾在恒正物业公司当保安，通过“暗访”他们了解到：小区有160辆车买了全年停车占道费，按照每辆车每月上交64元车辆占道费计算，160辆车全年“贡献”给物业公司的占道停车费就达12万多元；还有房屋出租费，每间房屋出租费是600元，小区共出租出去10间房屋，分别用于车库、商店等，一年下来物业公司可净收72000元房屋出租费，这样算下来，一年物业公司就可净落近20万元，这还不包括物业公司提供给打字复印店的户外广告收益。 　　由于以前小区购买车的业主并不多，业主委只保守的估计了最近三年时间物业公司收取的停车占道费与房屋出租费，大约四五十万元。 　　“这四五十万元用到哪里去了？六年来恒正物业到底收取了多少本该属于业主共同收益的费用？我们要求物业公司吐出来。”业主委主任王怀仁说。 　　然而，对于业主委提到的停车占道费，物业公司并不认同业主委使用的“停车占道费”概念，“我们根本就没有收停车占道费，收的是‘看管服务费’，业主委托我们看管车，我们才收取一定的服务费，而且我们收取服务费后，要为车的安全负责，一旦车被挂伤或者车牌、轮胎丢了，我们必须赔偿。还有房屋出租费，这些建在小区空地的平房和车库，完全是物业公司自筹资金修建的，按照谁投资谁受益的原则，平房与车库的出租费应该属于物业公司所有，不过这些平房只出租出去两间，车库基本上无人租用，所得的收益也非常有限。”恒正物业公司总经理蔺忠儒说。 　　 　　律师解读 　　 　　按照恒正物业公司的说话，收取的“看管服务费”、房屋出租费应该属于自己的了。 　　 对此，记者咨询了北京在房产界、物业管理和业主维权方面的知名律师孟宪生，“物业公司为业主看管车，但车却是停在小区公用道路上的，因此从停车产生的资产收益角度讲，应该属于全体业主，但业主在拿这部分收益前还有一个条件，那就是看业