卓越地产-合肥小户型市场研究.ppt

故曰：知己知彼者，百战不殆；不知彼而知己， 一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。 ——《孙子兵法.谋攻篇》 “ 小户型面面谈 “ 一、产品释义 通常我们指的小户型产品有两种概念： 一是功能型小户型产品，指小户型产品的几个功能要素每样只有一个，即我们通常所说的一房的概念，其面积通常不会超过50平方米； 二是面积型小户型产品，指在同样多功能情况下，产品面积显得比较小，比如60平方米的两房，80平方米的三房。 二、不同类型的小户型居住理念 LOFT ----高大而开敞的空间，上下双层的复式结构，没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅 蒙太奇 ----以小户型面积标准为基本设计单元，可按积木式自由组合成各种中、大户型 SOLO ----超小的户型 ,卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房；公共空间也SOLO化 SOHO ----小型居家办公室，以自由职业者为主导消费群 STUDIO ----针对中小型服务企业的商住两用 ；相对于写字楼面积更小；交通方便、周边配套设施齐全；共享一流资源 四、小户型置业者 一是单身或者丁克家族的终极用房，这类使用者购买小户型物 业，将之使用功能作为小户型的终极用途，比较注重产品的使用功 能； 二是准单身与准丁克家庭将之作为过度房使用，该种使用者， 更侧重对产品临时性过度性功能； 三是炒房族，他们关注的是房屋的投资回报率与出租率。 地段支撑 经济环境支撑 人口环境支撑 规划设计支撑 ------对产品的营销具有决定性作用 小户型产品的地段支撑因素主要有两个方面： “ 小户型产品的绝对地理位置 “ 小户型产品的心理位置 ----与核心商圈的绝对距离 小户型产品地段支撑中最为重要的因素 高知识、高技术的知识产业云集，与高收入和高消费相匹配，使得与核心商圈的绝对距离越近，也就越适宜生产高附加值与革新性产品，而产品营销成功的可能性也就越大。 地段支撑分析 6 ---街区功能规划 主要体现在小户型产品的使用功能上 核心商圈的商业成熟度与小户型产品的功能范围成正比关系。 居住理念 品牌效应 产品差异化 产品配套 装修房 入市时机 物业管理 1、居住理念 □ 先进时尚的居住理念，是树立小户型产品形象 与品牌的重要方法。 □ 创造目标客户群向往人群的居住理念是产品概 念一大原则。 □ 通过对居住理念的诠释，可以提升产品的附加值。 2、品牌效应 发展商的品牌支撑，对形成小户型产品品牌营销具有重要作用。发展商品牌的价值观与审美观与小户型产品所要求的审美观与价值观是否吻合，是小户型产品移植发展商品牌的重要因素 3、产品差异化 一是居住理念上的差异化， 二是产品配套的差异化， 三是服务的差异化策略， 四是装修的差异化策略。 努力做到产品细分市场上相对稀缺性， 力争做到细分市场上的无竞争营销。 装修房 ---之产品价格弱化 □ 小户型产品可以转移小户型业主对价格的视线； □ 小户型产品装修后出售，装修款可以按揭，减轻了小 户型居住成本； □ 小户型产品通过装修体现出的个性，可以起到提升小 户型产品品牌的作用。 地段 ＞ 价格 ＞ 交通 ＞ 户型设计 ＞ 配套设施 ＞ 物业服务 ＞ 环境。 “ 透视合肥小户型物业 “ 精装修小户型物业 提供室内装修，交付时即可直接入住或出租。此类物 业主要分布在新火车站附近。 代表物业：天龙现代城、浙江商贸城、城市驿站、 苹果公寓 标准型小户型物业 层高一般在3米，主要为新开发项目，此类项目在开 发之初进行精准的市场定位及分析；交付使用标准为毛 坯房。 代表物业：天骄国际、温莎杰座、金色地带 挑高型小户型物业 此类物业显著特征为单层层高在5.2米以上，销 售卖点是一层送一层。 代表物业：金地.国际城公寓、世纪云顶、水晶苑、 城市风景 地理位置：胜利路与琅琊山路交口处 项目简况： 占地15890㎡，总建面7.3万㎡，由两栋高层住宅和4 层商业裙楼组成。建筑层高32层，其中1-4层为大型卖场 （7972㎡），6-32层为公寓。 装修标准： 毛坯房交付。配置4部电梯，前后各两部（前为观光 电梯）。