第5章土地估价方法之一收益还原法.doc

第五章 土地估价方法之一——收益还原法 第一节 收益还原法概述 第二节 收益还原法估价的程序和方法 一、估价程序 1．计算总收益 总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。计算总收益首先分析可能产生的各种收益，然后按客观、持续及稳定等原则来确定土地的总收益。 2．计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等 总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。因此，计算总费用，首先要分析可能的各种费用支出，然后在全面分析的基础上，计算加总一般正常合理的必要年支出，即得总费用。 3．计算土地纯收益 从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 4．确定合适的还原率 还原率是影响地价高低的重要因素，必须慎重选择。一般首先要通过各种途径，确定各种可能的还原率，然后再经过综合分析、比较，确定可采用的还原率。 5．选择公式求算地价 根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地或房地产的收益价格。 二、总收益计算方法 土地收益可以分为实际收益和客观收益。实际收益是在现状下实际取得的收益。由于个人的经营能力等因素对实际收益影响很大，依据土地估价的性质和特点，所以不能用它作为评估的依据。客观收益是指排除了土地实际收益中属于特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正常收益，它可以直接用于评估。 土地的收益也可以分为有形收益和无形收益。有形收益是可以用货币形式表现的收益，无形收益则难以用货币形式表现。 在计算收益价格时，应根据一定原则全面分析各种收益，确定合理的客观收益。确定客观收益一般要考虑以下条件： （1）从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益。 （2）收益必须是持续且有规律地产生的收益。即采用长期可以固定取得的收益。 （3）收益是安全可靠的收益。是指必须符合国家规定和批准的经营项目所产生的收益，那些未经批准的，甚至是违法的经营项目收益不能作为计算客观收益的依据。 根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的形式有以下几种情况： 1．土地租金 是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。 2．房地出租的租金 是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及有关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。 3．企业经营收益 是指企业在正常的经营管理水平下每年所获得的客观总收益。在分析企业经营的客观收益时，首先可以根据企业的财务报表进行分析，客观的财务报表是企业经营状况的基本反映，但是由于企业在经营过程中往往会受到经营管理水平、不合理的人为干预等偶然因素的影响，造成企业财务报表不能客观地反映企业经营状况和土地及有关资产的收益能力，因此在利用企业财务报表进行企业经营收益分析时，应进行适当调整，调整为正常经营管理水平下的客观收益；其次还可以根据企业的经营项目，按照其生产的产品或提供的服务项目及其相应的市场价格，分析计算其客观总收益。 在计算总收益时，还应准确分析测算由评估对象所引起的其他衍生收益，如租赁过程中承租方所支付押金的利息收益、企业经营生产过程中的副产品销售收益等，确定的原则是只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计人总收益之中。 另外，还应充分考虑收益的损失，如出租房屋的闲置（即房屋未租出去），一般以出租率或空房损失率折算总收益。 三、总费用的计算 总费用是指业主为取得总收益而必须支付的有关费用。根据总收益的产生形式不同，总费用的计算也分为以下几种情况： （一）土地租赁中总费用的计算 一般这种单纯的土地租赁时，发生的总费用包括以下几项： （1）土地税。指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。 （2）管理费。指管理人员的薪水及其他费用。一般以年租金额的3%计算。 （3）维护费。指维护土地使用所发生的费用，如给排水及道路的修缮费等。 （二）房地出租中总费用的计算 依据房地出租中租金的构成因素分析，计算土地纯收益时的总费用包括以下几项： （1）管理费。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出；另一是管理人员工资的支出。管理费的计算有两种方法：一是依管理面积平均计算；二是依租金的一定比例计算，通常以年租金的2%～5%计。 （2）维修费。指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费。它的计算方法比较复杂，一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等，为计算方便，通常可按建筑物重置价的1.5%～2%计算。 （3）保险费。指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向