浅谈物业收费管理存在的问题及对策.doc

浅谈物业收费管理存在的问题及对策 浅谈物业收费管理存在的问题及对策提要：物业服务费收取难。其主要表现是：一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费 于房地产E网 浅谈物业收费管理存在的问题及对策 随着城市化进程的加快，物业服务在城市化中不断推进和快速发展，物业服务收费问题倍受社会和市民关注。近期，山东省济宁市任城区物价局开展了针对本区物业服务企业和业主座谈相结合的调研工作，试图找出当前物业服务收费存在的主要问题及成因，切实规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展。 基本情况 目前，任城区从事物业服务管理并在市建委物业办注册的物业公司有170余家，从事物业管理服务的办公、企业、住宅等项目共317个。总体看，全区物业管理工作有以下三个特点： 一是物业管理服务公司呈现多样化，任城区具备法人代表资格的物业管理企业170家，其中包含了一级、二级、三级物业管理资质，在我区从事物业管理服务的企业大多数为三级物业管理资质。 二是住宅物业以开发商自建自管模式为主，物业服务成为房地产开发后的延伸服务，同时部分物业公司也成为开发商后续工程的施工单位，开发商遗留问题时业主将矛头直接指向物业公司。 三是物业收费难问题突出。通过走访济宁市森泰御城、开泰花园、北城国际、富丽华、晨阳庄园、如意嘉园、贵和苑、水景园、鸿瑞小区、温馨家园等住宅小区，涵盖了城区多层、小高层、高层住宅，同时也是廉住房、经济适用房、商品房的三种不同住宅代表。走访的多层住宅物业管理费用的收费标准为每平方米元，高层住宅为每平方米元。尽管如此，我区物业服务企业普遍反映收费标准偏低，收缴率60%-95%，个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决，物业费收缴中拖欠情况突出。 存在问题 物业服务公司普遍规模较小。随着房地产业的迅速发展，近几年来任城区物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差。如果形成规模效应，则可降低成本，提高效率。 市场化运作机制尚未健全。物业管理尚未真正形成市场准入机制。物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是因为任城区为中心城区，由于邻近县居民到投资购房置业者较多，有的购买多套住房不急于入住等因素导致空房率高，而这部分人员未入住，基本不缴纳物业服务费用。调查发现，富丽华小区制定的是空置三年的按70%收取物业费。二是由于物业行业还处于发展阶段，部分业主对物业收费表示不理解，对缴费所享受到的服务项目不清楚，而有的企业因难以全额收取物业管理费造成亏损，只有降低服务标准或被迫撤离所服务的楼盘。 物业服务费收取难。其主要表现是： 一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。 住户无力缴费。如廉租房、经济适用房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。 工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。 由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。 由于业主物业缴费意识薄弱。物业管理企业提供的隐性服务被忽视。不少业主认为，交了那么多的物业管理费，不就是有几个保安和几个清洁工吗?这钱花得太冤枉。于是少交甚至不交物业管理费的现象时有发生。虽然物业管理公司提供了很多服务，但由于服务本身是隐性的，业主没有因此得到很直观的利益，所以业主很难感受到物业管理公司的工作。 有的业主仅比较其物业收费标准，而未比较物业服务质量，业主对收取物业服务费表示抗拒。特别是对占用公用场地停车收费及自购车位缴纳停车服务费表示不理解。 不少小区的业主认为物业管理公司的收费不透明、不合理，乱收费、高收费，因而拒绝交费,此类问题很有普遍性。 业主认为物业管理公司的服务与收费质价不符。在实际物业管理工作中，也确实存在物业管理公司服务不到位、服务态度不好、维修不及时、收费不规范等情况。这样，造成业主对物业服务不满意，对物业管理企业产生意见，因而拒交物业管理费。 物业服务收费标准偏低，收入收不到位，不少物业公司收支难以平衡，入不敷出，从而降低服务标准，对小区设备维护、清洁、绿化投入等工作打折扣，造成恶性循环，引起住户不满，陷入了物业公司抱怨收不足费而无法服务，业主抱怨服务低劣而不愿交费的怪圈。 物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建设、物价等多个部门，有时各种矛盾会交织在一起。从任城区看，缺乏一个强力部门有效的协调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝;开发