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物业管理费“熊途漫漫”的市场机理 物业管理费“熊途漫漫”的市场机理作者：佚名 时间：2017-5-16 浏览量： 物业管理费“熊途漫漫”的市场机理 《住宅与房地产·物业管理》2017年第4期　 借用股市术语：如果说全国物业管理费十多年以来一直“熊途漫漫”，物业管理行业给业内人士以“鸡肋”的市场感受的话，那么眼前物业管理行业出现的全国性的企业“成本危机”感受，则犹如“股价跳水”、“股市崩盘”般让人恐慌。厘清物业管理费“熊途漫漫”和“成本危机”的市场机理，有助于认识和应对当前的物业管理危机。 一、物业管理费“熊途漫漫”的市场机理 十多年以来，全国物业管理费“熊途漫漫”，这应该是一个不争的事实——内地城市，住宅的物业管理费十年来没有上涨，企业人工费成本却上涨了不只两番，其他劳动资料、外包服务价格的上涨幅度更是难以统计，非住宅的物业管理费十年来没有上涨，反而下跌了一半；沿海城市，住宅和非住宅的物业管理费十年来没有上涨，却在持续走低。尽管物业服务企业天天在叫：日子没法过了，可日子还是天天过。这背后的市场机理究竟是什么? 近十年来，在不太严密和不够刚性的法规环境下，物业服务企业抵御物业管理费“熊途漫漫”的招术，可谓“五花八门”。归结起来，不外乎“增收”和“节支”两方面。在“增收”方面，原来的大多数物业管理单位俨然就是物业区域的管理者、是物业区域公共资源的支配者，什么地方可以停车、什么地方可以做广告、什么房屋可以转租、什么可以收费、可以收多少费……都由物业管理单位说了算，没有、不屑业主提出异议；装饰材料供应商、装修单位交了“摊位费”，物业管理单位就可以在小区划给他们“摊位”经营，这也不需要跟任何人商量；小区停车费收入、物业广告出租收入，从来就是物业服务企业的当然收益，没有人质疑，也没有办法质疑；业主违章装修，物业管理单位可以扣留其装修保证金，这也是“约定俗成”的做法；装修作业的农民工随处大小便，物业管理单位可以处以重罚，而视为“理所当然”；有的物业管理单位甚至将专项维修资金拿来发工资，堂而皇之冠以“弥补企业亏损”的美名……一句话，只要肯用心、出力，物业区域内遍地是“黄金”，企业物业管理费亏空还是能“堤内损失堤外补”。在“节支”方面，原来的大部分物业管理单位大都选择了牺牲员工利益，以保全动荡和低水平的企业运作。由此看来，谁占有了物业公共资源，谁就掌控了企业增收的办法；谁能够削减人工费成本，谁就获得了企业节支的秘诀。 物业管理行业一直倡导的“规模经营规模效益”，近十年来渐进地被企业演绎成了“只有拿下更多的项目，才能获得物业公共资源的规模，取得物业公共资源规模的收益，才能抵御物业管理费‘熊途漫漫’的市场共识和行动”。为追求取得物业公共资源规模，一个房地产项目刚刚拍下土地，物业服务企业的先遣人马就开始了四处打探，做起了公关，拉起了关系，调动起所有的社会资源“暗度陈仓”。一旦项目招投标，企业间便摆开了“掰腕子”、“志在必得”的架势，最后将市场竞争演化成了没有规则、没有斯文，有的是不择手段“挖墙脚”、“撬盘子”、“你死我活”的大搏杀。大企业为做更大，加入市场的角逐；小企业为占一席之地，竞相拼死争抢市场；新企业为存活，无所顾忌、饥不择食地抢夺项目……你让利、我让价、你免费、我“奉献”，只要能够拿下管理项目，什么苛刻条件都迎合，什么牛都敢吹……企业的恶性竞争，人为地制造了国内空前旺盛的物业管理企业市场需求，刺激和鼓舞着业主、开发商不断寻求物业管理费“底价”的信心，把物业管理费送上了漫漫的“熊途”不归路。 二、物业服务企业“成本危机”的市场机理 当前，《物权法》、《劳动合同 物业管理费“熊途漫漫”的市场机理作者：佚名 时间：2017-5-16 浏览量：法》的实施，引起了物业管理行业全国性的企业“成本危机”的恐慌，犹如笼罩在了“见光即死”般的恐慌气氛中。这样的感受和气氛形成的机理又是怎样的? 如前所述，为抵御物业管理费的持续下跌和抵消成本持续上涨的双重压力，企业挨过了差不多十年的“规模经营”和“透支成本”的路，也就集聚了差不多十年的企业“成本危机”的爆发力，一遇严密和刚性的法规出台，原本物业管理“日子还在天天过”的畸形运行模式，立马就笼罩在了“见光即死”般的恐慌气氛中。原本占有物业公共资源的规模越大，企业仿佛越能抵御物业公共服务费价格“熊途漫漫”带来的运作资金不足的压力；获得了较大规模物业公共资源的企业，仿佛就占有了生存发展的优势。《物权法》的实施和深入人心，将会阻断物业服务企业“利用物业公共地方经营收益，以弥补物业管理经费不足”的企业运作模式，将拥有较大规模物业公共资源优势的企业，转换成“捧着一大堆‘烫山芋’”、坐在“火山口”上的遭遇“成本危机”的企