中原_深圳月亮湾项目战略发展建议3.pptVIP

code | # 项目结构重组：将区域发展阶段需求类型对比项目规划指标，不难发现本项目酒店的面积比例过大，自身结构不合理 二级市场策划品控中心 Centaline Consultants Code of this report | * 宝安中心区：经过05~08年的高强度密集开发，宝安中心区已经成为高档的成片居住区。 后海片区：在07和08年地产逆市中盛开，成为深圳第四代豪宅居住区，整体开发基本完成，片区豪宅价值已经完全被释放出来。 蛇口片区：传统的第一代豪宅区域，结合未来太子港的发展，将成为国际性非常强烈的豪宅的片区。 前海片区：虽然目前依旧是南山片区不被主流价值认可，但伴随整个片区整体价值的变迁，前海片区将成为主流居住区。 宝安中心区 前海片区 后海片区 蛇口片区 价值二机会：前海中心区的其他三个片区都已经发展成为高端居住区，结合竞争和未来发展，前海片区将成为主流的居住区 前海中心区片区细分规划图 前海中心区细分区域的其他3个小片区均向高端住宅发展，综合考虑前海片区现状，将向主流居住区发展 前海片区物流产业发展定位——中小型企业集聚 宝安中心区：将打造成为物流产业链条总部经济集聚场所，并且宝安中心区全新规划将令前海片区无法媲美； 后海片区：将依托南山金融中心区规划和文化中心规划，发展高附加值服务产业； 蛇口片区：将依托太子港和蛇口旅游资源，成为特色旅游和高端产业聚集地； 前海片区将依托免税区，制定特别政策和制度，加强在航运融资、海事保险、海事仲裁、海损清算、航运交易、航运咨询、航运组织、船舶管理、海运经纪等方面的发展，中小物流公司的发展； 价值二机会：前海片区将成为物流产业带动一个战略要地，货贷、船务、报关等中小型物流关联企业将密集集聚前海片区 前海中心区片区细分规划图 前海片区的物流产业将迅速发展，相关产业的聚集，将有效地促进片区商务价值的提升 项目间的联动性令区域价值提升，并以打造以货贷、船务、报关为一体的产业复合功能区，使整个前海区域的人流量大幅提升，区域内整体实现升级 《深圳2030城市发展策略》定位蛇口半岛为深圳主要的生产性服务中心之一 丽湾商务公寓 （10万㎡） 泛海拉菲 （9.4万㎡） 商务办公 商业 小高层 别墅 海运中心 （11万㎡） 商务公寓 写字楼 商业 本项目 （20万㎡） 商业 商务公寓 写字楼 住宅 酒店 人流及商务、商业气氛互动 人流及商务、商业气氛互动 价值二机会：利用前海片区的区域发展潜力，最大化本项目住宅和商务价值，和区域内同种物业类型形成联动，促进发展 前海中心人口布局 前海中心片区的人口转移是与城市发展是相一致的。随着城市的发展，后海中心、蛇口中心和宝安中心不断繁荣，常住人口不断增加，城市规模不断扩大。 前海中心定位为深圳的两个中心区域之一，其居住功能将随着核心产业的升级和人口密度的增加而不断增强。 后海中心、蛇口中心和宝安中心房地产市场已日渐成熟，成为前海中心主要居住区域。而由于土地存量已不多，可以肯定未来前海中心居住功能区域将向前海湾片区转移，使之发展成为深圳未来主流居住区。 价值三机会：前海片区成熟提高，关内供应稀缺，居住向前海渗透，将其成为深圳未来主流居住区 前海中心人口居住布局图 伴随着前海片区成熟的不断提高，以及土地储备相对丰富，未来将成为深圳的主流住宅区之一 区域价值一：规划价值 区域价值二：发展潜力 区域价值三：区域成熟 区域价值四：旧城改造 罗湖 福田 南山 盐田 宝安 龙岗 合计 拆建用地面积 30 40 80 30 410 300 890 拆除建筑面积 80 130 200 40 400 300 1150 重建总建筑面积 145 190 365 110 1030 750 2590 其中 住宅建筑面积 100 125 310 90 920 670 2215 办公建筑面积 15 35 20 5 10 5 90 商业建筑面积 30 30 35 15 100 75 285 综合整治建筑面积 570 540 520 60 860 820 3370 全市近5年城中村改造控制规模总表 （单位：万㎡） 南山的旧改项目主要集中在大冲、蛇口、前海湾片区 旧改的方向主要使住宅供应放量 伴随着前海片区旧城改造进程的加快，片区“主流居住区”的概念将进一步加强 价值四机会：旧城改造所释放供应量是深圳未来市场重要部分，前海旧改推动，强化主流居住区概念 区域价值一：规划价值 区域价值二：发展潜力 区域价值三：区域成熟 区域价值四：旧城改造 酒店 酒店 商务 商务 商务 住宅 区域成熟 3 住宅 旧城改造 4 住宅 发展潜力 2 商业 住宅 综合评价 商业 住宅 规划价值 1 对物业类型的促进作用排序 价值 序号 区域价值机会总结：将本项目的区域价值进行总结，