中原_山东烟台亚泰项目规划及物业发展建议报告 2.pptVIP

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  • 2017-05-17 发布于浙江
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中原_山东烟台亚泰项目规划及物业发展建议报告 2.ppt

中原_山东烟台亚泰项目规划及物业发展建议报告 2

本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 Code of this report | * 各功能空间建议 按国家规范指标计算:14000-18000平米 按人均消费支出返算:21660平米 按案例借鉴指标对比计算:20202平米 建议商业面积为2万平米左右 1.商业体量确定--- 商业布局的案例借鉴一:万科魅力之城 ——分三个层级的社区商业系统 魅力之城除了全区级综合性的大型商业设施、各具特色的小区级商业中心,还规划了具有回游性的街区级步行沿街商业系统; 全区级商业:约18000平米社区购物中心,设有大型超市、酒楼、电影院、美食街; 小区级商业:3个约2000—5000平米小区商业中心,满足日常生活所需; 街区级商业:8条特色商业街——酒吧一条街、Soho商业街、时尚服装街; 在控制商业体量的前提下可以参考万科魅力之城的商业布局思路 以尊重人的行为习惯出发,结合案例研究,社区商业功能与形态分三个层级,其布局应能满足居民步行5分钟购物需求 鉴于项目体量较大,项目的商业应采取分阶段、分层级开发的形式,使开发节奏有序、可控,且又能很好地满足未来业主的需求及未来区域发展的需要; 项目的商业应分三个级别: 弹性空间商业(辐射整个社区及周边区域,区域开放性与共享性) 小区级商业(辐射附近区域组团) 街区级商业(辐射组团,对外共享) 以行为工程学最佳步速4.8公里/小时为依据,人在社区休闲购物时,步速会放慢,按4公里/小时计算,根据5分钟步行原则(根据我们调查,此已是极限值),则街区级商业的最大辐射半径为4/12=333米,辐射面积为35万平米左右; 本辐射面积,是项目街区商业布局的基本参考依据,即项目基本商业应满足居民5分钟购物的需求; 小区级商业,根据项目的占地面积及地形特点,参考借鉴案例,需要有1-2个小区级商业,单个面积在2000-3000平米左右; 弹性空间商业,根据未来周边商业氛围及市场情况来确定 具体布局以尊重人的行为习惯本身,以行为工程学及PDZ 5分钟步行原则为依据,测算布局规律; 1.商业布局方式--- 沿双河东路及北面规划路街区商业 至少实现整个小区布局1-2个小区级商业,满足一般的生活需求; 根据商业氛围的成长情况开决定体量和业态,放在弹性功能区 延伸到小区内的风情内街 街区型商业 业态: 餐饮 美容美发 便利店等 功能: 辐射组团,对外共享 社区型商业: 社区超市 如华润社区店 功能: 辐射附近区域组团 弹性空间商业 集中或街区商业 功能: 辐射社区或周边区域 其中首期的风情内街商业,可结合景观功能区来布局,使两者在功能上实现叠加、提升的效果 具有历史与人文气息的异域风情商业内街 有谁还记得这些小楼里当年的杯盏交错,葡萄美酒,宴会上操着各国语言的各路英雄豪杰;有谁还记得繁华的街巷里,飘过的袅袅娜娜,讲着咿哩哇啦语言的如云美女;有谁还记得酒醉灯迷的夜总会协拉夫跳场。。。。。。 这些刻着昔日浮华的建筑,展现着那段特殊的历史,是烟台近代开埠文化的历史见证,见证着繁华,也见证着繁华背后的辛酸和屈辱,没有了这些凝固在烟台的见证,这个城市的过去,这个城市的故事,该怎样讲解和回忆给这个城市的后人听? 总体定位:集中高端特色餐饮、娱乐及观光、休闲、文化于一体的欧式风情内街 景点式:欧陆风情商业街即是休闲商业中心,又是小区一组景观元素 异域风情:异国情调,以烟台开阜文化为蓝本的情景文化休闲商业街区 OCB:Open Commercial Block。建筑形态为开放式的商业街区 建筑风格:   商业内街以烟台传统的二层民居建筑为主,尽显烟台欧洲文化神韵。晚间,独特的灯光景观,历史的醇味与现代的元素结合得如此紧密,以致使人有穿越时空的错觉。 业态:主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、及特色餐饮等为主 细节:遮阳伞桌、花坛、雕塑、欧式服务亭、欧式淘宝屋、亲水平台,营造出现代时尚、历史人文、高品位、高格调的环境氛围 那些掩不住的考究的用料和异国风情还在向世人透露着这些建筑过去的犹存风韵和一段特殊的历史。。。。。。 漫步在夕阳下的风情商业内街,感受欧化的生活气息,就好像一个老唱机播放着老掉牙的爵士乐,伴着滋滋哑哑的变调旋律,却还能叫人回味不已。。。。。。 学校设在北区,应利用规划手法与周边住宅进行一定的软隔离,保证孩子们有良好的教育环境 2.学校布局方式--- 双河东路 迎春大街 轸大路 ⑥ 逛荡河 文化遗址 ① ② ④

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