大连华锐东港项目整体定位及物业发展建议2.pptVIP

大连住宅大连公寓的自住型客户，公寓客户分类，两极化明显 客户类型 物业类型 客户关注点 客户特征 面积需求 代表项目 客户关注共性 公寓 自住 客户 大户型高端公寓 城市资源、产品舒适度、配套便利 本地客户为主，回归城市住宅，愿意购置物业实现保值，同时可以自住 舒适两居室、三居室 万达公馆、星海大观、 杰特公寓 配套优势明显 户型舒适度 南北通透、户型方正 交通便利 酒店式服务公寓 地段、物业管理服务、 以本地客户为主，在周边工作，看重酒店物业管理服务及城市核心地段双重价值 开间、一居室 骊高新世界、杰特公寓、中心裕景 小户型公寓 总价、交通、周边配套 年轻白领居多，看重成熟配套，便利的交通及低总价 开间、一居 花样年华、良运四季会、北京公园、软景E居 自住客户分类 关键词： 产品品质 舒适度 物业管理服务 置业关注要素： 稀缺资源的占有度，居住舒适性 产品形式： 200平方米以上大户型 海景资源和城市资源附加，资源价值较高 城市的核心区域 商务功能区，会根据工作地点等因素，考虑是否购买 客户特征 置业需求 对区域及本项目的看法 ——大户型高端公寓，此类客户的核心诉求是占有产品品质、舒适度高的大户型以此证明自己的经济地位 40-55岁，经济实力较强，职业上升期，注重身份 职业多为私营企业主、大型企业高层、政府公务员等 大连的稀缺资源，目前只以山海为主，海景房为此类客户的主要购买目标，看重居住的舒适性。同时认为，有较高的保值增值能力。 自住客户分析 关键词： 区域便利 形象及位置 居住舒适性 便利的服务 置业关注要素： 区域便利、形象及位置、居住舒适性、便利的服务 产品形式： 50－90平方米 高形象的商务区 资源优势很强 目前较缺少配套，但离中山区较近，交通比较便利 客户特征 置业需求 对区域及本项目的看法 ——酒店式公寓自住客户，较看重区域便利性，星级酒店物管服务、公寓产品的高品质 30－50岁，经济实力较强 职业多为私营企业主、政府公务员、商贸/物流/金融/证券等企业管理层 富二代等。 看重公寓项目的高品质的形象，看重配套服务，追求舒适与便捷 自住客户分析 关键词： 总价低 地段 交通便利 未来升值潜力 置业关注要素： 地段、低总价、交通便利 产品形式： 40-60平方米一居 未来的CBD，商务办公的集中地 价格高 不会成为置业选择 客户特征 置业需求 对区域及本项目的看法 ——小户型公寓客户对价格比较敏感，低总价是其主要关注要素 25-30岁，经济实力一般 职业多为年轻白领阶层。 初次置业，婚房居多，看重公寓所在区域的生活便利性，低总价的优势。 自住客户分析 大连目前办公公寓产品水平一般，市场不成熟，客户认知有限 客户类型 置业侧重点 客户关注点 客户特征 面积需求 代表项目 自用办公类客户 自用办公及积累资产 地段位置、交通、 形象、价格、配套 创业型小规模企业、成长型小规模企业，公司人数10-20人左右 50-200m2 大连时代广场、良运四季会 市调中发现，目前大连的商务公寓市场并不成熟，大连时代广场、良运四季会虽然有一部分办公客户，但项目均为70年住宅产权。不能注册公司，仅为写字楼市场的补充。 客户集中在中山区，看重中山区的商务环境，及便利的商务配套服务。同时，中山区临近港口，以商贸、物流、航运业务的小型公司，是商务公寓的主要客户。 办公客户分析 公寓市场客户小结 置业目的 客户分类 客户关注要素 主力需求面积 主力总价区间 典型项目 投资 客户 物业升值 地段、升值潜力、物业管理 40－70平米 70－180万 中心裕景、大连时代广场、骊高新世界 资产转移 区域发展、身份感、 圈层感、舒适度 180平米以上 350万以上 星海大观、杰特公寓、万达公馆 资源占有 资源稀缺性、资产 升值潜力、物业管 理、精装修 150平米以上 300以上 星海大观、杰特公寓、万达公馆 租金收益 地段、总价、租金、升值潜力 40－60平米 70－110万 嘉合花样年华、良运四季会、香榭里CEO时代、 自住客户 自住客户 配套、交通便利、户型舒适度 、南北通透、户型方正、 40－120平米 60－200万 北京公园、富丽庭、软景E居、万达公馆 办公客户 自用办公 地段位置、交通、形象、价格、配套 50－200平米 80－250 大连时代广场、良运四季会、 核心客户 次级核心客户 Part3 市场背景分析 * 城市宏观解读 区域市场分析 公寓板块分析 公寓产品分析 公寓客户分析 公寓竞争分析 公寓发展方向判断 公寓产品策略 * 东港区土地出让情况 地块编号 占地面积(公顷) 总建筑