天津东丽湖万科城汇报2012年2.pptVIP

东丽湖万科城汇报 东丽湖万科城销售部 2012年2月 从目前竞品公寓的销售价格与保本价格的比较来看，两个价格比较接近，大部分项目处于赔本销售的边缘； 从四大竞品片区分析，卫国道片区仍有降价空间，但其位置及价格与本项目并非同一类客户，但会使部分外扩客户回归； 东丽湖版块目前只有华侨城降价空间较大，其降价将对本项目形成一定威胁； 一、竞品分析-公寓价格 万科城 华侨城 恒大 朗钜 东湖小镇 东湖湾 橡树湾 恒大名都 金泰丽湾 溪堤郡 金色雅筑 金隅悦城 远洋风景 远洋风景 香邑国际 路劲屿东城 保利玫瑰湾 张贵庄片区 卫国道片区 空港片区 东丽湖片区 容积率：4.51 地价：4877元/㎡ 均价：11000元/㎡ 保本价：9500元/㎡ 容积率：1.44 地价：2857元/㎡ 均价：9700元/㎡ 保本价：8000元/㎡ 容积率：2.35 地价：3503元/㎡ 均价：11200元/㎡ 保本价：8500元/㎡ 容积率：1.49 地价：1777元/㎡ 均价：10200元/㎡ 保本价：6200元/㎡ 容积率：0.8 地价：3508元/㎡ 均价：9200元/㎡ 保本价：8200元/㎡ 容积率：1.38 地价：3789元/㎡ 均价：9000元/㎡ 保本价：8000元/㎡ 容积率：1.1 地价：3855元/㎡ 均价：8000元/㎡ 保本价：8000元/㎡ 容积率：0.74 地价：625元/㎡ 均价：8000元/㎡ 保本价：7200元/㎡ 容积率：2 地价：978元/㎡ 均价：5900元/㎡ 保本价：5000元/㎡ 容积率：1.3 地价：2080元/㎡ 均价：8400元/㎡ 保本价：8000元/㎡ 容积率：1.5 地价：1584元/㎡ 均价：6500元/㎡ 保本价：5800元/㎡ 容积率：1.5 地价：2300元/㎡ 均价：8100元/㎡ 保本价：6500元/㎡ 容积率：0.5 地价：1016元/㎡ 均价：7000元/㎡ 保本价：6000元/㎡ 容积率：1.59 地价：4578元/㎡ 均价：10000元/㎡ 保本价：9000元/㎡ 容积率：1.6 地价：3018元/㎡ 均价：10000元/㎡ 保本价：8500元/㎡ 容积率：2 地价：1400元/㎡ 均价：9500元/㎡ 保本价：6200元/㎡ 恒大 朗钜 东湖湾 橡树湾 金泰丽湾 溪堤郡 远洋风景 卫国道片区 空港片区 东丽湖片区 金隅悦城 路劲屿东城 香邑国际 张贵庄片区 金色雅筑 万科城 2011销售 2012预计 恒大名都 保利玫瑰湾 华侨城 东湖小镇 一、竞品分析-公寓产品 卫国道、张贵庄片区在80-89㎡、90-99㎡区间存在市场空档，需大于供 空港片区90-99㎡产品供远大于需，对东丽湖片区存在明显的客群截流 2011热销产品为：1）150-169㎡高层、洋房三室二卫；2）90-99㎡高层二室一卫 2012需大于供为：1） 150-169㎡洋房三室二卫； 2） 80-89㎡高层二室一卫 特例：2011、2012年130-149㎡产品供应量较多，仅由恒大绿洲单项目大量推出，因此不能认为是市场主流 2012片区主流产品为90-99㎡高层二室一卫 100-109㎡、110-129㎡产品认可度较为一般，供应大于需求近一倍 一、竞品分析-公寓产品-东丽湖片区 从2011、2012年综合分析： 片区内二室一卫产品主要集中在90-99㎡，而紧凑型三居基本为市场空白 一、竞品分析-公寓产品-空港片区 2011热销产品为：1）90-99㎡高层三室一卫 2012需大于供为：1） 150-169㎡高层四室二卫； 特例：相较2011年，2012年未推出90-99㎡高层三室一卫产品，因此存在一定的市场机会 片区内供应量较大的为90-99㎡高层二室一卫 无论100-109㎡，还是110-129㎡的产品特点全部为三室一卫，并且供求量较小 一、竞品分析-公寓产品-张贵庄片区 2011热销产品为：1）80-89㎡高层二室一卫；2）90-99㎡高层二室一卫；3） 90-99㎡高层三室一卫 2012需大于供为：1） 80-89㎡高层二室一卫； 2） 90-99㎡高层二室一卫；3） 130-149㎡洋房三室二卫 2012片区预计销售较好：1） 80-89㎡高层二室一卫；2） 90-99㎡高层二室一卫；3） 130-149㎡洋房三室二卫 片区内销量较高的产品集中在80-99㎡的二室一卫、三室一卫 100-109㎡零供应、110-129㎡供应量少，供求双方都对此区间产品需求较小 一、竞品分析-公寓产品-卫国道片区 2011热销产品为：1） 90-99㎡高层二室一卫；2）40-70㎡高层一室一卫；3） 100-109㎡高层二室一卫 2012需大于供为：1） 40-70㎡高层一室一卫； 2） 90-99㎡高层二室一卫 片区内供需