天津大港区城市绿洲项目营销报告2012年.ppt

大港区主流客户特征： 1、地域观念极强，对于新开发区域接收速度慢，对港东呈现速度信心下降严重； 2、消费人群无明显层次划分，各消费能力群体之间联系性强； 3、对于产品附加值关注度低，关心产品户型、价格； 4、本地人群人均房屋饱有量高，本地购房人群多为改善需求； 5、目前大港石化、大港油田等大型企事业单位的新进大学生职工以及其他私营个体等构成了当前大港区域市场的消费主体； 港东新城各个项目的共同点： 产品形式雷同，产品线单一 没有对于自身品牌形象树立的宣传 全部属于低成本运作，推广欠缺，不连续 整个市场陷入各项目价格战中 采用低开高走策略：结合行业市场状况，预计短期内难以形成大规模量价反弹，所以整体操作采取“低开高走”销售策略； 确保开盘成功，引爆市场，造成轰动效应； 保证入市产品线丰富，满足不同客户需求； 形成自身产品的自然挤压； 确保产品去化均匀，促使项目及消化进度良性发展. 客群定位：女性客户（美容讲座）、学生群体（名师考前讲座）、等各种圈层类（投资理财等） 开盘后还需要哪些活动支撑 * 利用圈层营销的概念，为项目直接锁定目标客户群体，增加销售现场与客户的接触深度。 世纪广场亲民活动 节日庆典：植树节、劳动节、六一儿童节、七夕、中秋、国庆…… 以节日为节点的活动营销，主题性强，同时有效利用客户的精神向往性，及空余时间。 重阳节 七夕节相亲活动 渠道 利用我们已经掌握的资源，配合开发商的资本实力以及项目品质，要将客资工作做深做实。 渠道先行、立体式营销 操作任何项目之前，我们首先要做的是目标客群的关系挖掘及重点拓展。过程中注意以点铺面、纵向宣传及裙带关系的横向拓展。 纵横客资——各企事业单位宣传活动 深入大港石化、大港油田、大港电厂、大港医院等大型企事业单位进行宣传，可配合销售节点组织看房，进行团购收拢。 纵横客资——各项目社区宣传活动 社区宣传已基本覆盖大港及油田全部高端社区 推广 结合本项目的产品属性，将本案的推广费效比发挥至极致。 线上媒体选择 户外： 投放位置：交通节点位置 拟定投放主题：品牌及项目形象出街 投放时间：4月底 预计费用：50万/年 网络 新浪易居电商，搜房网主页广告，爱房网系列推广，微博 软文、新闻性事件、产品链接、活动互动 承载经纬城市绿洲与城市的互动关系，社会行为的新闻性播报。 新浪乐居 爱房网 报纸： 媒体选用：今晚报、每日新报 拟定投放主题：产品优势宣讲及节点信息释放 投放时间：节点前周四 预计费用：10万/期/周四 线下媒体选择 NO.4：系列短信设计 文字短信：全程面积覆盖（一周2-3波次） 基本的文字信息： 活动信息； 产品信息； 工程进度； 节点预告、 图文彩信：重点区域捕捞（一天1波次） 甄选产品图片 样板间图片； 样板园林图片； 建筑图片； 线下媒体选择 ?DM单投放： DM作用：信息承载量较大，同时注重项目形象传递。是项目产品信息较为重要的载体。 投放频次：4.20-5.12每周三轮，5.12-6.9每周1轮。 投放范围：区域内，人口密集商业、消费中心等。 拟定投放主题：产品优势宣讲及节点信息释放。 推盘思路 2012年任务指标 本项目预计销售周期为十八个月； 实现整盘均价7000元/㎡； 2012年6月中旬开盘，年度销售额目标1亿元。 推盘节奏---2012-2013年整体推盘 2012年 6月第一组团： 楼座：9#楼、10#楼、14#楼、15#楼 产品线：90平米、120平米、140平米 9月第二组团： 楼座：1#楼、4#楼、5#楼 产品线：90平米、110平米、140平米 2013年 6月第四组团： 楼座：11#楼、12#楼、13#楼、16#楼 产品线：90平米、120平米、130平米、140平米 3月第三组团： 楼座：2#楼、3#楼、6#-8#楼 产品线：90平米、110平米、120平米、140平米 第一组团 第二组团 第四组团 第三组团 3# 2# 1# 8# 7# 6# 5# 4# 9# 10# 11# 12# 13# 16# 14# 15# 3# 2# 1# 8# 7# 6# 5# 4# 9# 10# 楼号 楼层 户型 面积 套数 总面积 占同类面积 总和比 9#楼 11F 两室两厅 90.31 2 180.62 1.43% 92.77 20 1855.4 14.67% 99.1 22 2180.2 17.24% 合计 44 4216.22 33.33% 14#楼 15#楼 17F 两室两厅 119.96 60 7197.6 15.19% 114.67 8 917.36 1.94% 118.66 68 8068