山东淄博创业齐韵韶苑项目市场研究及定位报告2012年.ppt

客户置业选择因素有：就学及工作便利、改善性置业、投资需求； 客户需求的主要户型面积大多以三室为主，面积集中在90—130㎡； 客户置业考虑的主要因素有：地段、价格、产品质量、教育资源、开发商实力等。 按照桓台县政府的规划，整个桓台发展的重点向南。目前政府已计划将县政府南迁，我们项目要紧邻开发区管委会。 张店产业方向向北，新城方向往西，这已经成为事实。而项目正好处于两者之间，具备绝对区位优势。 项目处于两个城市的发展主轴方向上、紧邻都市的两大产业开发区，具备强大空间辐射和市场支撑。 项目势必成为，服务于整个淄博的高尚休闲居住区域，撬动整个区域板块价值的提升，对接张店、带动桓台，成为名副其实的超级城市发展引擎。 从交通来看，紧邻张店直通桓台的柳泉路，旁边有205国道经过，周边分布济青高速、滨博高速和省道，交通干线呈口字型包围项目，条件非常优越。 从桓台公交总站—张店公交总站的251路公交车经过本项目，可在20分钟抵达张店或桓台市中心，交通便捷。 优越的交通条件对项目吸引周边区县特别是张店市场，起到了关键的支撑作用。 项目自身条件（区域、景观、产品、配套、品牌）高品质住宅潜质。 首先应根据项目特质锁定目标客户群体，并依据客户心理需求，有的放矢的进行产品包装打造和针对性推广； 对项目品牌、规划特点、进行重点炒作，同时规避劣势，使得项目深入人心。 确定正确的入市时机和价格，奠定项目在区域内不可撼动的优势。 然后引入科学的营销模式，通过有效的销售执行快速去化产品。 — 加强项目产品在品质、文化气息、尊贵象征方向的体现。 ——在项目定位上，满足客户心理需求 售楼处功能分区： 洽谈区（开放式洽谈区、VIP包房洽谈区） 沙盘展示区（鸟瞰沙盘、户型平面沙盘、单体立体沙盘） 影音展示区（视频资料、三维宣传片） 样板展示区（前期临时样板区，后期改为实体样板房） 建材展示区（智能化、安防、建材、配套等） Spa体验区（小型酒吧、茶吧、休闲区） 具体投放建议 推广计划 推广计划 本案 媒体策略 体验策略 展/行销策略 活动策略 四大策略确保稳定销售 营销推广策略 通过装饰设计烘托主题 营造独有气氛渲染主题 提供特色服务体验主题 借助举办活动强化主题 售楼处、样板区、 媒体视频体验 视觉 感觉、直觉 触觉 嗅觉 味觉 听觉 实景体验、现场触动 通过售楼处、样板间、景观区、看房通道等全方位现场的打造，让客户感知项目品质。 体验策略 营销推广策略 样板体验方案——打造身临其境的尊贵华丽，卓尔不群： 着重售楼处体验区、室内样板体验区及景观样板体验区的打造 营销推广策略 场景化的情景布置 场景化的情景布置 墙面油画 红酒体验区 售楼处包装示意 现场体验方案——售楼处包装示意 营销推广策略 现场体验方案——样板间包装示意 营销推广策略 到高端客户聚集场所做宣传展示 人流量较大场所：大型商场、超市、银行、饭店 高端人群聚集场所：高档酒店、饭店、会所、俱乐部 办公人群聚集的场所：高端写字楼、工厂密集区 外展场 近年来在城市商业中心区域设立外展场，被越来越多的郊区大盘项目采用。一般形式是在主力卖场租赁场地或单独租赁商铺，用来作项目的形象展示和产品推介。一般这种形式大量应用于项目开盘前的蓄水阶段，延续至开盘后半年左右。外展时间长度多为半年至一年。每个外展场配备至少一辆项目看房车。 展/行销策略 营销推广策略 与别人的差异，才能让外界记住我们！ 我们要建立足够强大的差异化来切入现有市场， 没有差异化的楼盘很难在同质、扩容的市场竞争中获得胜利。 我们有什么 我们的特色是什么 高品质！人文！ 项目总体定位 高品质齐鲁人文综合社区 关键词：高品质、齐鲁人文、综合 定位诠释： 高品质———多种建筑形态的呈现，文化底蕴十足的建筑风格，开发商认知度较高，高雅的生活环境，奠定了高品质的生活。 齐鲁人文————依托文化沉淀，传承齐鲁文化特色的建筑风格，文化底蕴十足，人文气息浓厚，烘托典雅的社区居住氛围 综合————规模社区带给居者除了信心保证外，项目配套的商业街、幼儿园等，可以涵盖更多的生活内容，可以享受更多的社区生活。 我们期待本项目： 代言淄博居住城市未来 奠定城市人文社区标杆地位 引领高品味人士人居潮流 领袖的、品质的、典范的 项目案名推荐 齐韵名城 寓意： 齐鲁文化的表现，代表的是高品位的优质生活 项目40万平的高品质复合型地产，引入名城的概念 案名建议 备选案名推荐 齐都尚城 齐韵·君临盛世 齐韵国际 齐风国际 宏观市场现状 1 2 微观市场现状 项目基地环境分析 4 项目整体定位分析 3 5 产品规划建议 户型优化建议 道路景观建议 智能化建议 其他配套建议 6 营销推广策略 户型优化