房地产企业要加强纳税管理.docxVIP

加强房地产开发企业的纳税管理?　　目前，尽管国家采取宏观调控政策，但仍然抑制不住房价的上扬，然而，很多房地产开发企业的财务报表严重亏损，这与房地产市场的繁荣形成巨大反差。????　　众所周知，房地产开发项目周期长、工程结算复杂，会计制度和税法对房地产开发收入成本的确认也存在着差异。因此，对房地产开发企业进行税务稽查存在一定难度，因而稽查力度的加强迫在眉睫。对我们税务人员来说，这无疑是个严峻的挑战。　　国家税务总局出台了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》，就收入的确认、项目的扣除和预收款的预征所得税问题进行了明确。根据总局文件的精神，对房地产企业实行查账征收，除了要求企业做到财务管理制度完善、真实确定收入成本费用、严格按照财务制度核算盈亏及提供相关合同外，还必须要求我们税务机关建全严格的查账征收管理体系和运用有针对性的稽查方法。下面本文就这两方面深入展开，进行探讨。　　一、建立严格的查账征收管理体系?　（一）加强对房地产开发企业纳税人会计基础资料的管理?　　1、加强对房地产企业会计科目设置和凭证的管理。房地产开发企业应按照开发项目并区分销售方式设立二级数量金额式销售收入明细账，如：“经营收入——某小区——预售”，并严格按照会计制度收入确认时限及时确认收入。房地产开发企业应按照开发项目设立成本明细账。成本明细账要求企业一般情况下按照项目并结合土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发间接费用、借款费用设立二级明细账，比如“开发成本——某小区——土地征用及拆迁补偿费”。对于建筑安装工程费，如果工程是由多家施工单位承建，要求开发商再在二级明细账的基础上再按照施工单位设立三级明细账。?　　2、要求企业建立“销售备查簿”，加强对会计和税法确认收入时间性差异的管理。会计收入确认时限和税法确认收入时限存在时间性差异。比如税法规定：采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。因此税法确认收入的时限通常早于会计制度确认收入的时限。而会计处理是在产权变更时确认收入。?　　3、要求企业设立“预售收入备查簿”，加强对预售款预缴所得税和预售款所得税清算的管理。税法规定：房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。预售开发产品完工后，企业应及时按规定计算已实现的销售收入，同时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。?　（二）税务机关要建全对房地产开发项目的监控管理体系?　　1、加强部门协作，建立与计委、建委、土地局、规划局、房管局、提供购房客户住房贷款和提供开发商基建贷款的银行等部门的定期信息交流机制，及时掌握房地产开发企业的有关信息。?　　2、税务机关要定期向计委了解基建计划审批情况，向建委了解《施工许可证》的办理和建筑项目竣工验收情况，向土地局了解土地出让、转让办证情况，向规划局了解核发《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》情况，向房管局了解《房屋产权证》发放情况。?　　3、专人专管，建立动态档案。对开发商在征地、规划、施工、销售、纳税等环节详细登记税源工作底稿，并以纳税人的建设项目为管理对象，要求企业报送建筑工程总平面图，掌握施工地点、开发建设面积、施工工期等情况，填制《房地产开发企业税源动态情况月报表》，将建设项目名称、工程价款、销售户数及金额、纳税情况等指标逐一填报，系统、全面地掌握房地产业的生产经营动态，实现动态跟踪监控。?　　4、加大税法宣传力度。定期召开房地产企业财务人员参加的税收政策辅导班，重点讲解房地产业收入的认定、税前扣除项目及扣除标准、会计制度与税收政策差异及处理办法、预售收入预征所得税的有关规定以及其他征收管理环节的具体办税事宜等。?　　二、建立行之有效、有针对性的企业所得税稽查方法?　　房地产开发企业亏损严重主要是采取了虚列成本、延缓收入入账时间、甚至根本就不入账的偷税办法，为此这里主要探讨有针对性的重点稽查方法，对于其他常规性的稽查方法不再赘述。?　（一）了解企业基本情况　　主要了解：企业的业务性质、经营规模、组织机构和经营情况；财务会计机构及其工作组织；以前年度接受审计和税务检查的情况；企业的内部控制制度和财务管理制度；公司的重要会计政策的选择；企业会计销售收入的确认时限；企业销售成本的计算方法等。?　（二）要求企业提供一些与项目基本信息有关的证件资料?　　税务检查前期工作中需要企业提供的政府部门的批件包括以下方面：⑴建委的立项批复⑵建