学年论文之论不动产善意取得制度.doc

江西科技师范学院 学年论文 题目（中文）： 论不动产的善意取得制度 院（系）： 法 学 院 专 业： 法 学 学生姓名： 洪 颖 学 号： 指导教师： 罗 时 贵 2012 年 7 月 16 日目录 1、引言 2、不动产善意取得制度的概述 2.1不动产善意取得制度的价值基础 2.2不动产善意取得制度的理论基础 3、我国有关不动产物权取得制度的相关问题 4、物权公信力与不动产物权善意制度的比较 5、不动产善意取得制度的构成要件 5.1让与人为无权处分 5.2受让人为善意 5.3受让人需有偿取得 5.4对于不动产需经过登记公示 对我国实行不动产善意取得制度的再思考 论不动产之善意取得制度 摘要：善意取得制度在物权法上的一个鲜明的亮点，作为物权动产的物善意取得在学术理论界并没有争议，而有关不动产的善意取得制度的争议确实从物权法立法之初到物权法的实施阶段仍然是存在两种相反对立的观点。此文将从善意取得的概述，与不动产登记的公信力的相关内容以及与不动产物权善意取得的关系，以及其构成要件进行论述。 关键词：善意取得，不动产，登记公信力 1.引言 善意取得，又称即时取得，是指无处分权人将其占有动产或登记在其名下的不动产转让给第三人，若第三人在交易时出于善意即可取得该财产的所有权，原所有权人不得追索的法律制度。在民法发展史上，罗马法上没有建立过善意取得制度，因为其奉行“后手的权利不得优于前手”以及“发现己物，我即收回”的原则。 从理论渊源上，学者们均公认善意取得制度来源于日耳曼的“应以手换手”原则，即将不动产交付他人者，仅能向其相对人请求返还。据该原则，对动产享有权利者必须以对标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。所以，当所有者之物被占有人让与第三人的情况下，所有人只能向占有人请求损害赔偿，而不能向第三人请求物权返还。 传统观点认为，惟有动产才适用于善意取得。这是因为，惟有动产的占有具有公信力，而且动产的物权转移是由交付而产生的，一旦让与人交付动产于受让人，即立即成为所有权人。而对于不动产而言，只有经过不动产的登记才具有公信力，只有经过登记才会是不动产的所有权发生转移。社会的不断发展，经济的复杂性也在不断地变化，导致了现实中不动产登记册中所登记的权利人的名字和真正的不动产的所有权人不相一致。同时也会让善意的第三人的真正的权利得不到保护。我认为，不动产也可以适用于善意取得制度。 2.不动产善意取得制度概述 2.1不动产善意取得制度的价值基础 不动产物权善意取得制度以牺牲真实权利人的财产所有权为代价来确保受让不动产之第三人取得所有权，是在经过对不动产物权的变动做出价值判断，进行利益权衡后，最终选择保护善意第三人的利益。作出这种选择是有原因的，不动产物权善意取得制度具有如下意义： 2.1.1 保护不动产物权的交易安全，提高了交易效率，使善意三人取得所有权。虽然在一定程度上牺牲了真正权利人的利益，但有利于交易迅捷和安全的保护，毕竟所有人的利益是单个的所有者的利益，而善意买受人的利益是一种信赖利益，体现的是交易安全。由于交易安全作为一种整体利益，高于真正权利人的个别利益，因而要予以保护。在如此经济大背景下，如果让第三人去了解不动产背后的真正的权利人不仅会让第三人不得不付出高昂的经济代价，同时也会使市场经济的自由流通受阻。 2.1.2 对于不动产的善意取得，同时也会让不动产物尽其用。在市场经济条件下，我们生活中的大量物品都夜以继日地不断生产，都可以从市场上找到其替代品，对于不动产来说也是一样，不动产物权脱离原权利人流转至善意第三人，从某种程度上讲该不动产物权对第三人的边际效用更大，有利于整个社会福利程度的提高。在这一背景下，两利相较取其大，以牺牲静的所有权的安全来保护动态的安全，让善意受让人取得不动产物权而继续利用该不动产物权，使其发挥更大的效用，有利于实现对不动产的物尽其用，而由原权利人向无权处分人主张不当得利返还或民事责任的承担，从而补救其损失。 2.1.3有助于原权利人采取各种有效措施来防范他人对物的无权处分，否则将由自己来承担不利后果。由于该制度的存在，能够增加原权利人的责任感，因为在无权处分的关系中，往往是由于原权利人在交付不动产之前对占有人的品行考察不够，交付不动产后对占有人行使占有权的行为监督不力或对不动产保护