h第八章 土地增值税法课件.pptVIP

一、征税范围与纳税人 征税范围： 转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 土地增值税的征税范围通常以三个标准判定： 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 (集体土地的自行转让是一种违法行为) 标准之二：土地使用权，地上建筑物及其附着物是否发所有权转让。 “出让”发生在政府垄断的土地一级市场，“转让”发生在土地二级市场。 标准之三：转让房地产是否取得收入。 属于土地增值税征税范围的情况 出售国有土地使用权 取得土地使用权后进行房屋开发建造后出售 存量房地产买卖 抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） 单位之间交换房地产（有实物形态收入） 投资联营后将投入的房地产再转让的 合作建房建成后转让 非公益性赠与房产 不属于土地增值税的征税范围 房地产继承、赠与、出租（无收入） 房地产抵押期内 房地产的代建房行为（权属未变） 房地产评估增值 免征或暂免征税的情况 个人互换自有居住用房地产 合作建房建成后按比例分房自用 投资联营时房地产转让到投资企业 企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业 国家征用收回的房产 个人转让居住满五年以上的房地产 建造普通标准住宅出售(容积率、面积、价格) 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权，地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 注意：对内对外都征 二、应税收入 应税收入是纳税人转让房地产取得的全部价款和相关经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入（如无形资产收入、具有财产价值的权利）。对实物收入和其他收入需经有关部门评估确认。 对于新建房地产转让 ：扣除项目有 1、取得土地使用权所支付的金额 地价款和按政府规定交纳的费用 适用范围：新建房转让和存量房地产转让； 2、房地产开发成本； 土地征用和拆迁补偿费； 前期工程费； 建筑安装工程费； 基础设施费； 公共配套设施费； 开发间接费用； 3、房地产开发费用（新建房转让）： 销售费用、管理费用、财务费用 （1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出的，并能提供金融机构的贷款证明的，利息支出据实扣除，但最高限额是不能超过按商业银行同期同类贷款利率计算的金额；其他开发费用按地价款和房地产开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除， 用公式表示： 房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×5％以内 【应用举例】某房地产开发企业开发项目支付的地价款为280万元，开发成本为520万元，向金融机构借入资金利息支出40万元（能提供贷款证明），但超过国家规定上浮幅度的金额为10万元，则其他开发费用扣除数额不得超过40万元，即（40－10）＋（280＋520）×5％＝70万元可扣除； （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用按地价款和房地产开发成本金额之和的10％以内计算扣除，用公式表示： 房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×10％以内 【应用举例】仍以上例数字，房地产开发费用扣除限额为80万元，即（280＋520）×10％，超限额部分不能扣除。 对于存量房地产转让：扣除项目 1、房屋及建筑物的评估价格； 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 2、取得土地使用权所支付的价款和按国家统一规定缴纳的有关费用； 3、转让环节缴纳的税金 使用范围：存量房地产转让 4、与转让房地产有关的税金；营业税、城建税、印花税、教育费附加； 适用范围： 新建房转让和存量房地产销售 注意营业税和印花税 房地产开发企业：营业税、城建税、教育费附加；印花税已包含再管理费中，不能再扣除 非房地产开发企业：营业税、城建税、印花税、教育费附加； 5、财政部规定的其它扣除项目 对从事房地产开发的纳税人加计20％的扣除 加计扣除费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×20％ 适用：新建房转让 以上五条要注意：新建房地产销售与销售存量房可扣除的项目是有差异的 四、计税依据及税率 （一）增值额（计税依据） 土地增值额＝转让收入－扣除项目金额 在实际的房地产交易过程中，纳税人有下类情形的，则按房地产评估价格计算征收 土地增值税： 1、隐瞒、虚报房地产成交价格的； 2、提供扣除项目金额不实的； 3、转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 （二）税率（超率累进税率） 五、应纳税额计算 应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数 土地增值税税额在计算企业所得税时可以在税前扣除； 消费税、营业税、资源税、关税、城建税、教育费附加等以及其他未计入“管理费用”价内税 具体计算土地增值税的步骤 计算收入总