2008年深圳市光明商业中心旧改项目可行性研究报告.docVIP

光明商业中心旧改项目可行性研究报告 深圳市光明房地产开发公司 2008-01-27 目 录 一、投资环境和市场研究 4 1、区域市场概况 4 2、光明市场环境 6 3、光明市场概况 9 二、项目背景 16 三、项目分析 16 1、地块解析 16 2、基本指标 18 3、SWOT分析 18 3、地块综合评价 19 四、市场定位及评估 20 1、市场定位 20 2、价格定位 21 五、项目开发实施计划 22 1、工程计划 22 2、施工进度： 22 六、地价拆迁成本分析 23 1、拆迁补偿成本 23 2、地价初步测算 26 七、项目整体经济评价 28 1、经济评价说明 28 2、不同容积率下项目的测算指标 28 3、不同容积率下的投资估算与资金筹措 29 八、项目风险防范建议 36 1、项目风险 36 2、风险防范建措施 37 九、结论及建议 38 1、项目市场条件 38 2、经济分析结论 38 十、附件 39 1、R=4.5估算表格 39 2、R=5.0估算表格 47 3、R=5.5估算表格 55  一、投资环境和市场研究 1、区域市场概况 光明新区作为深圳市北部社会经济发展的引擎将有力推动第三圈层房地产市场的发展。 目前深圳市的房地产市场呈圈层结构，特区内为第一圈层，最早完成从启动到成熟的发展历程。成为目前深圳市房地产市场最为发达的核心区域；宝安龙岗临近特区的街道组成第