柳州住宅市场研究报告之.docVIP

2 柳州市市场环境分析 2.1 城市概况 柳州，又称龙城，位于广西中部，是以工业为主综合发展的区域性中心城市和山水景观独特的历史文化名城。 行政区划 全市辖六县四区，总面积18618平方公里，市区面积658.31平方公里30余种。除汉族外，壮族、苗族、侗族、瑶族、回族、仫佬族等少数民族的人口达180余万人，占全市总人口数的52%以上。 交通 柳州市是中国大西南重要的交通枢纽，中国南部的主要铁路干线湘桂线、黔桂线、焦柳线、黎湛线４条干线在这里交汇。柳州火车站是西南地区最大的中转站，每天有近50列客运列车开往全国各地。柳州的水运可直达梧州、广州、珠海、香港和澳门等沿海重要港口。公路四通八达。柳州白莲机场是目前广西规模较大的航空港之一。 历史沿革 柳州，是国家历史文化名城。历史人文景观遗存丰富，内涵厚重。柳州是中国南方人类的发祥之地，柳江人、白莲洞人演义了人类近五万年的远古历史，积淀了丰厚的史前文化；唐代著名文学家、政治家柳宗元曾任柳州刺史，柳州是其最后居留地，纪念柳宗元的柳侯祠、柳侯衣冠冢及历代碑文石刻至今保存完好。河流与水资源：柳州市总体上属珠江水系西江流域的柳江流域。土地资源：全市土地总面积186.86万公顷，占广西土地总面积的7.89%（其中市城区6.58万公顷）。市内土壤大多数厚度适中，质地较好，适合开垦耕作，但土壤中有机质含量低，肥力较低。耕作型土壤大致可分为水稻土、红壤、石灰土和冲积土4种类型。矿产资源：柳江、柳城两县已发现矿产12种，多为非金属矿，其中已探明储量8种，有大中小矿床26处，以水泥、冶金、化工用石灰岩和白云矿分布较广。两县还发现大理石矿。柳州，是西部的工业重镇，是广西最大的工业基地。全市工业涵盖30多个行业，现有工业企业2500多家，其中大型企业11家，4家进入全国500强，已形成以汽车、机械、冶金为支柱产业，制药、化工、造纸、制糖、建材、纺织等传统产业并存的现代工业体系，拥有一批在国内外市场上具有较强竞争力和较高市场占有率的优势企业和名牌产品。改革开放以来，柳州先后被列为全国最早进行综合改革的试点城市和全国“科技经济体制综合配套试点城市”、全国首批“优化资本结构”试点城市和国家技术创新试点城市，是国务院批准的一类口岸城市。2002年，联合国开发计划署确定柳州为中国“二十一世纪城市规划、管理和发展”的试点城市。柳州市现在已基本形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局，先后与45多个国家与地区建立了经贸关系。随着对外开放步伐的加快，柳州正成为一片充满希望、充满商机的投资开发热土。 图表3：2002-2006年柳州GDP柱状图 如上图所示,从柳州市近几年的经济增长情况来看,经济保持较强劲的增长势头， GDP增长保持一个较快的速度,到2006年为止柳州的国内生产总值已经突破600亿元大关。2007年上半年实现地区生产总值（GDP）335.51亿元，按可比价格计算，增长17.8%，增速位居广西14市第三1-9月份国民经济主要经济指标完成情况地区生产总值（GDP）506.26亿元，按可比价格计算，增长16.3%财政收入85.59亿元，增长25.84%全部工业总产值1002.69亿元，增长23.8%，其中，规模以上工业总产值815.28亿元，增长25.3%农林牧渔业总产值61.70亿元，增长13.91%全社会固定资产投资211.76亿元，增长65.5%社会消费品零售总额200.87亿元，增长17.91%城镇居民人均可支配收入9614元，增长15.28%农民人均现金收入3813元，增长20.95%居民消费价格总指数105.4，上涨5.4% 。项目建设年和环境建设年，是实施“十一五”规划的关键之年，继续着眼于打基础、拉框架，全面贯彻落实科学发展观，按照“工业强市，富民兴柳”的总体发展思路，坚持工业化、城镇化的主导方向和核心战略，推动经济又好又快发展，努力构建和谐社会，为率先成为全区实现工业化的示范城市、再造一个柳州、建设富裕文明和谐的新柳州夯实基础。 图表4：固定资产投资占GDP比重 2007年1-8月份，全社会投资保持较快增长，房地产投资增长继续加快。全社会固定资产投资完成177.95亿元，比上年同期增长73.4%。其中，城镇固定资产投资完成165.62亿元，同比增长72.2%。在城镇投资中，基本建设投资完成62.97亿元，增长74%；更新改造投资完成54.42亿元，增长50.42%；房地产开发投资完成44.96亿元，增长94.2%，增速比1-7月提高6个百分点。 2.3.2 房产市场发展情况 2.3.2.1 房地产投资情况 近几年来，随着中国－东盟自由贸易区的建立，以及“强市富民”方针的实施，经济发展迅猛，国内生产总值呈快速上升趋势，城市发展平稳，尤其是市政府加大城市建设力度进行较大规模的旧