润丰.格兰印象全程策恢执行方案.docVIP

“润丰.格兰阳光” ————新都市主义生活样板 项 目 全 程 策 划 报 告 中国.遵义 地址：深圳市深南大道大庆大厦8层北座 电话TEX：（75582984468 传真FAX：（755网址Website:www.sunjade .com E-mail: sunjade @21 目 录 市场分析 项目概况 宏观地产市场背景 区域楼市分析及周边市场分析 竞争物业分析 项目分析 项目地块解析 项目发展SWOT分析 项目综合评价及发展战略分析 物业发展建议 项目命名 项目市场定位 物业类型定位 形象定位 目标消费群定位 价格定位 建筑规划、园林景观设计建议 户型及面积设计的建议 会所设置的设计建议 道路系统的规划建议 智能化系统与新技术的应用建议 物业管理、社区服务建议 营销策划建议 入市时机和销售前提条件 销售策略 价格策略 推广策略 营销过程控制 营销费用预算 后记 市场分析 1、项目概况 项目位于凤凰山东南方向山脚下，东通中华北路以及城市广场，西至凤凰山脚，北邻天安花园，地处城市中心地段，地块分为两个大区，学校用地区与住宅用地区，两区通过地块前的狭长用地向中华路开口。项目总占地面积38857.1平方米，小区用地面积31857.1平方米，7000平米用地的新文小学，总建筑面积104665.6余平方米。 项目住宅区又分为四个区域，A区为背靠凤凰山的低层建筑，A区往南是住宅B区，全区基本为11+1层的小高层住宅，是小区的中心区域，总图布置结合高差，分台布局，采用半围合手法，将中心花园置于其间，更加大间距至39米，使住宅间相互无影响，且园林景观区的面积增大，B区还利用场地高差设地下和半地下车库，解决小区停车问题。C区主要沿街布置，下为二层商业裙房，将会所、商业、售楼部，辅助用房等纳入其中，上部为9+1层的小高层住宅， D区为8层的多层住宅区（作为小区的还房安置部分）。 2、宏观地产市场背景 ?2000年——2003年遵义市房地产行业一直处于良性发展状态，年开发量增长势头强劲，商品房年销售面积也保持在相对稳定的层面上。 ?根据遵义市“十五”规划，2003年度政府工作报告，随着城市人口的不断增长，对居住条件和环境的不断提高，遵义市未来几年内对住宅的需求量将达到一定的面积，在近十年内将有15%的家庭计划二次购房，加上新增加的人口数量，遵义市区商品房需求量将保持在年均60万平方米左右，市场潜力巨大，发展趋势将向配套化、智能化、成熟化、规模化、高档化，这一潜在市场需求也将给遵义市房地产行业带来新一轮竞争。同时消费者的购买习惯也发生了明显的变化，由感性向理性转变，无形中加剧了市场竞争的激烈程度。 ??2004年下半年数个大盘上市，预计上市量达180万平方，房地产市场会出现阶段性过热征兆； ?2005年将是遵义市房地产行业竞争最激烈的一年，将面临全新的挑战，会有重新洗牌的趋势； ?地段、环境、配套功能成为销售的利器，缺一不可。购房者对小区品质有了更高的要求。 ?普遍认为目前的区域市场热点是：海尔大道片区（环境好）、 开发区深圳路一带（市政府、区政府附近，未来升值潜力大） ?业内专家认为今年的整体住宅销售不会特别理想，消费者需求与市场供应方面有一定落差，供过于求，预计积压/空置房将大面积上升。 ?对于大众市场，政府房（公务员小区）抢手，租金较低。未来两年内二手房市场供应量将增加30万平方米。 ?消费者由原来的满足居住需要，正逐渐向享受生活、寻求一种舒适的生活方式转变。 ?遵义的房地产在发展变化过程中，建筑形态出现了新的变化，逐渐出现了别墅、豪宅，但遵义的房地产市场仍以多层为主，小高层和高层为辅。 ?从小区规划上来说，遵义市目前大部分楼盘无论是景观环境还是内部配套设施都不到位，小区概念不强，虽然有些楼盘相对于遵义房地产市场来说，具有一定的特色和优势，但同发达地区相比存在着相当大的差距。如同盛华庭虽做了一些景观、娱乐配套设施，但规模较小，风格单一，没有形成一个真正的小区。龙华·山水家园在此方面确是有质的提升，较其他项目提升了一大步。 ?从开发思路来看，目前遵义市房地产开发企业长远的发展规划不足，企业品牌的塑造不够重视，而房地产项目的成败最终由产品差异性竞争转变为企业品牌的竞争，如此，挖掘项目的最大潜在值，获取项目利益最大化的同时如何树立企业的品牌将是企业发展、项目开发新的战略目标。 ?营销模式上来说，目前遵义的房地产营销模式相对比较单一，虽然已有部分房地产开发企业引进外地的房地产策划公司，但专业水准参差不齐，而且大多为后期介入，前期介入、全程策划的项目非常少。 ?从楼盘的宣传推广来说，遵义市的强势媒体对房地产行业引导性不强，专业水平明显不足，使市民对房地产企业在传播媒体上的宣传推广有怀疑态度，为楼盘的宣传推