重庆森林项目商业定位之探讨.pptVIP

重庆森林项目商业定位探讨 方案提供：重庆宏大房地产策划代理有限公司 一、项目基本情况 1、项目群楼简介 2、项目商业环境分析 绝佳地段：毗邻解放碑，距两路口和朝天门五分钟车程。 人气旺盛：前临华一坡大社区，背靠观音岩街道，上半城公交车必经之处，汇集如潮人流。 交通便捷：上半城公交车必经之处，乘车到主城各区极为方便。 周围聚集了“广告一条街”、传统五金机电一条街以及山城超市、琴行、德克士、妙颜美容等店面。 2、项目裙楼商业价值分析 本项目裙楼可供租赁或出售的商业面积共3468.33 ㎡ ，平街一层已经租出一部分给农业银行。 中间的电梯间把整个大厅自然分成两部分，电梯间左侧到后墙是洗手间和楼梯间，可利用价值不大。 观景大厅即圆弧部分的商业价值较大，可以考虑中、高档音乐景观茶座或景观餐厅。 二、商业物业的特点及其在当前市场背景下面临的问题 1、商业的概念及特点 商业的概念：广义的商业是泛指以营利为目的的事业；狭义的商业是指专门从事商品交换活动的营利性事业。是随着社会分工与商品交换的产生，为解决生产与交换在时间、空间和技能上的矛盾而产生的一个专门从事交换，不从事生产的“组织”。 商业的基本特点：获利性、经营性。 2、商业及其物业消费群构成 商业及商业物业的消费群构成：终端消费者—经营使用者（大户和散户、企业与个体之分）—投资人。 出于降低经营风险的需要，一般情况下，经营使用者购置新开发商业物业用来自营所占比重较小，根据宏大公司的历次调查显示，这一人群的比例均不超过20%，因此商业物业的销售，绝大部分要依靠投资人来支撑，而投资人更看重投资前景与回报，这又与商业物业的经营盘活紧密相关。 3、商业物业投资需求演变 商业发展演进史：原始零售业态—较为集中的商业街—百货公司诞生—超级市场诞生—连锁经营—购物中心 终端消费者需求演进：购物—挑选—舒适—休闲消遣—体验—便利。 商业物业投资品种：独立门面、集约商业、社区底商。 商业物业营销面临的问题：一方面是随着终端消费需求的发展演变，消费者越来越注重购物环境的品质、档次和舒适性，传统的独立门面越来越不能满足其需求，但这对于投资人来说，又是最容易掌控和便于投资的；另一方面，与终端消费者的需求演变相适应，中心商圈的集约商业越来越多，但这也是投资人所难以掌控的，于是“先招商引进有影响力的主力店，再以小块分零、总价低和8%年投资返租为诱饵，展开分零销售”的集约商业营销模式诞生。但是，由于零售业市场竞争加剧、同类商业物业供应量增大、以及部分开发商急功近利、部分商家经营失利等众多因素的影响，部分商业物业在产权式分零热销后相继出现严重的经营管理问题，使得投资回报难以兑现，对投资人信息产生打击，因此，投资人针对该类品种的投资行为也更加趋于理智和谨慎。 4、投资人投资需求的演变 如前所述，投资人是商业物业的主要消费人群，而投资的目的是要求投资回报，商业只有在实现良好的可持续经营前题下才能提供高额稳定的回报，因此，做为商业物业的运作，首先必需考虑的是业态定位以及经营管理方面的问题，这有解决好这两个方面的问题，对于投资人才具有说服力，物业销售也才功到自然成。 三、观音岩商业概况分析 3、观音岩商业现状 从中山医院对面到抗建大厦已经形成“广告一条街”，但是门面较小，单位面积租金较高。 从金山宾馆到本案之间是传统的“五金机电一条街”，但经营品质较低。 抗建大厦楼下集中了山城平价超市、琴行、药房、德克士和妙颜美容等几家上档次的商店。 金融机构方面集中了中国银行、工商银行、农业银行和民生银行等。 附近有较大的农贸市场。 周围有几家较大的婚纱旗袍店。 4、观音岩商业门面一览表 5、观音岩商业门面分析 从上表可以得出以下几点结论： 观音岩街道的门面面积普遍较小，92%的门面在50平方米以下，少数较大的也不超过300平方米。 门面单位租金普遍较高，全部在80元/平方米以上，更有少数达到了300元/平方米的高价。 在进行市场调查时我们还了解到：本案这边与公路对面相比生意要差一些，因此经营户认为这边是背街，对面是正街。 周围的老门面有少数是老重庆市民自有自营的。 6、小结 经营面积相对相对较小，单位面积租金相对较高。 以社区服务、临街门面为主，经营业态相对较低。 仅有一个社区生活配套超市，社区配套商业急需完善和升级。 四、本案商业定位基本方向 1、本案不适宜发展百货业 原因包括以下几点： 距解放碑和朝天门商圈太近，百货业发展空间小。 虽然交通方便，但基本是上班下班来也匆匆，去也匆匆，表面上看人流 如潮，但大多数是过客，不能凝聚人气。 文化宫旁北京华联的区位、地段和人流与本案有着巨大的相似性，它的百货商场关门歇业，而一楼的社区超市依然经营良好，这对本项目商业定位有很大的启发意义。 2、本案适宜发展社区配套商业 本案前临华