2011年成都市商铺市精场分析报告.docVIP

目 录 一. 市场环境分析 4 1. 宏观经济环境 4 2. 市场动态 6 二．销售市场分析 7 1. 整体特征 7 2. 供应特征 7 2.1供应逐渐趋热 年末井喷 7 2.2社区型商铺为主导形态 8 2.3 新增供应外移加剧 三环外唱主角 9 2.4 城南供应继续领先 城西不甘示弱 9 3. 需求特征 10 3.1 销售波动明显 后期平稳 10 3.2 价格继续上扬 10 4. 销售市场小结 11 三．租赁市场分析 12 1. 商圈概况 12 2. 新增商业项目 12 3. 租金水平 13 4. 未来商业项目分析 14 四．典型项目分析 14 1. 金牛万达广场 14 2. 龙湖时代天街 15 五．总结 15 1. 小结 15 2. 后市预测 15  图表目录 图 1 ：成都市GDP及第三产业增长情况（2004-2011年9月） 4 图 2 ：成都市社会消费品零售情况（2004-2011年11月） 4 图 3 ：成都市居民人均收入与消费支出情况（2004年-2011年9月） 5 图 4 ：成都市商铺建设情况（2004年-2010年） 6 图 5 ：成都市商铺供需情况（2004-2011年） 7 图 6 ：成都市商铺月度供应情况（2011年1-12月） 8 图 7 ：成都市商铺供应类型（2010-2011年） 8 图 8 ：成都市商铺供应环域分析（2010-2011年） 9 图 9 ：成都市商铺供应方位分析（2010年-2011年） 10 图 10 ：成都市商铺月度销售情况（2011年1-12月） 10 图 11 ：成都市商铺销售价格（单位：元/平米） 10 图 12 ：成都市各商圈分布图 12 图 13 ：成都市各商圈新增供应情况 12 表 1 ：2011年各方位典型项目销售价格情况 11 表 2 ：2011年新增大型商业项目概览 13 表 3 ：各商圈租金水平 14 表 4 ：未来大型商业项目供应列表 14 注：销售市场新增供应以取得预售证为统计标准，租赁市场新增供应以项目实际交付使用为统计标准。  一. 市场环境分析 1. 宏观经济环境 1.1 GDP及第三产业平稳增长 近年来，成都宏观经济运行良好，地区生产总值（GDP）稳步增长。2011年1-9月累计GDP突破5000亿，达到5009.4亿，同比增长约为15.1%。上半年增速全国第一，下半年继续保持高速增长，预计全年GDP将达到6800亿，跻身全国10强。1-9月第三产业生产总值累计完成2449.2亿，占到GDP比例为48.9%。在东部产业向西部转移过程中，成都扮演越来越重要的角色，世界500强已经有近200家落户成都。成都经济增速持续数年高于全国平均水平，并且未来增长后劲十足。经济快速发展尤其是第三产业快速发展，为商业地产的发展奠定了坚实的基础。 图 1：成都市GDP及第三产业增长情况（2004-2011年9月） 数据来源：成都市统计局 1.2 社会零售商品销售总额节节攀升 2011年1-11月，成都市实现社会消费品零售总额2575.39亿元，其中，批发零售业实现销售额2230.0亿元，同比增长18.6%，占社会消费品零售总额比重为86.6%。餐饮住宿业实现销售额345.41亿元，增长同样明显，社会零售商品销售总额节节攀升。成都作为西部的商贸中心，商贸发达，辐射面较广，消费品市场呈现持续繁荣景象。 图 2：成都市社会消费品零售情况（2004-2011年11月） 数据来源：成都市统计局 1.3 居民购买力继续增强 2011年1-9月成都市城镇居民人均可支配收入达到18050元，同比增长16.1%，扣除物价上涨因素，实际增长约10%。居民可支配收入稳定上升，购买力不断增强。同时，2011年1-9月城镇居民人均消费性支出为13185元，同比增长14.58%，消费支出呈上升态势，人均消费支出占可支配收入的73.05%，比重逐年下降，居民财富进一步积累，投资及储蓄比重不断升高。 图 3：成都市居民人均收入与消费支出情况（2004年-2011年9月） 数据来源：成都市统计局 1.4 商铺建设加快 2010年商铺施工面积634.98万平方米，同比上升23.0%，增速加快。新开工面积214.8万平方米，同比增长155.2%，出现大幅增长。竣工面积80.84万平米，同比增加25.3%，并且大量商铺处于施工过程中，未来竣工面积将继续出现增长。住宅市场宏观调控不断加吗，商业地产迎来机遇，开发商增加商业地产开发比重，商业项目加快建设，未来商铺供应将持续处于高位。 图 4：成都市商铺建设情况（2004年-2010年） 数据来源：成都市统计局 2. 市场动态 麦格理收购凯丹广场 2011年6月，澳洲麦格理集团旗下私募房地产投资咨询公司MGPA宣布，MGPA亚洲基金 III号 (