上海同策新乡绿都温精莎城堡项目营销策划方案2011.ppt

;市场部分;; 引 言 宏观背景篇 区域市场篇 别墅专题篇 客户研究篇; 自2010年以来，政策调控频频趋紧，地产市场风云变幻；为验证本项目前期定位能否适应近一年多新乡市场的变化，3月底4月初郑州公司对新乡市场进行了最新一轮的调研工作。 通过对市场主要在售项目的深度调研和别墅竞品的成交客户分析，我们认为目前支撑定位的经济、市场、客户层面因素并无根本性变化，过去的一年市场基本上按照预期方向稳定发展。; 引 言 宏观背景篇 区域市场篇 别墅专题篇 客户研究篇;宏观背景篇;房地产市场·2010年; 一季度居住用房投放主要集中在东区 东区共投放住宅1768套、投放面积22.42万平方米，环比分别增长142.52%、356.68%，同比分别增长12.47%、16.48%； 一季度商品住宅成交持续走高 一季度共成交商品住宅2675套、面积30.85万平方米、金额11.27亿元，同比分别增长25.06%、27.65%、55.66%； 2011年别墅潜在供应量 2011年别墅潜在供应量达到26万平米。其中联盟新城预计8月开盘，一期体量达到8万平米；绿地迪亚庄园预推体量达到5万平米。;2010年新乡整体市场各季度供销形势趋于平衡，全年供销比达到 1.12:1，投放面积略大于市场需求，市场竞争趋于激烈。 ; 2010年新乡市场均价首次突破3000元，达到3175元，同比增长17.95%。; 引 言 宏观背景篇 区域市场篇 别墅专题篇 客户研究篇;板块划分; 新乡市的城市核心板块，几十万人生活、购物、娱乐中心。 成熟配套、城市核心使得老城板块寸土寸金。老城板块代表着目前新乡市普通住宅中端市场，而整体均价也位于各区域中游。翡翠城5800元/㎡的报价创下区域最高。产品以高层为主，部分为商住两用项目，具有完善中心城区商业、休闲生活等配套的作用。; 新乡市的城市发展的新兴区域，近年受郑新一体化影响而飞速发展。 房地产住宅产品多以多层、小高层形式出现。产品均价略低于老城板块，但是产品整体定位较高端，为新乡高档住宅区聚集区，大部分新乡高端别墅项目在此区域集中，包括新乡目前最高端的绿地迪亚庄园。 ; 新乡市的城市新兴区域，未来的行政中心，商业中心，生活中心。 新城区在政府的大力扶持下，成为新乡市房地产的热点区域，虽然各方面配套设施并不完善，但是住房均价已经超过老城区，成为房地产投资客的新宠。产品多以小高层、高层出现。 宝龙城市广场等项目的开发，为完善生活、商业、娱乐等方面的配套提供了推动力。;区域对比;区域市场篇;区域市场篇;区域市场篇;区域市场篇;总结; 引 言 宏观背景篇 区域市场篇 别墅专题篇 客户研究篇;别墅专题篇;萌芽期，新乡的别墅在从2000年之前开始以自购宅基地建房方式出现，完全处于无序状态。 以启明小区为代表，小区规模很小，几乎没有绿化。别墅造型各异，都以独栋的形式出现。 ;探索期，2001年—2003年，政府部门开始集资筹建别墅，并联合了较有实力开发商。 以辉龙阳光城为代表，当地称为公务员小区，小区规模较大，开发商的参与使小区规划较为合理。;探索期，以辉龙阳光城的成功带动部分小开发商开始筹建别墅区。 以绿荫别墅小区为代表，小区地段较好，部分为个人自建，部分为公司开发，但由于开发商水平有限，建筑风格、质量、外立面都不能令人满意。;成长期，2005年—2007年，别墅成为最热门的高端产品形态。 以温泉假日公馆为代表，小区地段较好，规模较大，一期为别墅，现还有其他形式产品即将上市。;*;市场在售别墅项目一览;市场在售别墅去化情况(1);市场在售别墅去化情况(2);市场在售别墅项目面积对比;市场在售别墅项目成交价格对比;别墅项目价值点对比分析;;一、绿地迪亚庄园;新乡新南城豪华别墅区，欧洲风情低密度社区 点评：社区整体规模很大，建筑密度较低，较为纯粹的欧式建筑风格，超低容积率的几乎纯独栋别墅区成为项目最大亮点。;;配套： 毗邻和平大道， 临近新乡一中、第一卫校、育才小学。 自建北大附中幼儿园。;层数;点评： 南北进深短，布局合理。客厅、餐厅分离，厨房、卫生间集中北面，充分利用阳光、空气的流通； 首层，3.8米超高大客厅，隐蔽式楼梯；二层，设有家庭休闲间，房间与露台连接，采光通风； 地下室，独立车库的设计与内楼梯相连，出入便捷。 缺点： 二楼主卧面积较小，二楼交通面积占用过多;项目小结;二、橡树湾;北美原乡院墅 点评：社区整体规模较大，建筑密度较低，所标榜的北美建筑风格不够纯粹。;建筑单体为北美风格，增加彩色塑钢中空玻璃窗等现代化设计元素。;配套： 毗邻和平大道，南三环、青龙路、107国道 定制高尔夫球场、五星级酒店、室内游泳馆、羽毛球馆、KTV……;层数;点评： 地下室，独立车库的设计与