世联华融大厦商业裙精楼价格策略报告.pptVIP

华融大厦商业裙楼价格策略报告;报告基本提纲;中心区 商业现状;中心区商业现状分析; 目前第一组团的裙楼聚集了多家金融机构，已经形成了成 熟的金融配套体系，成为裙楼商业面积消化的大客户，短 期内不会有重大变化； 为写字楼从业人员提供便利生活配套的餐饮业发展迅速， 其发展方向已经转向高端消费模式，预计将会形成中心区 高档餐饮的聚集区域； 便利店、专卖店以其品牌性、便捷性的特点，符合本片区 消费层次的基本需求，是不可缺少的组成部分； 适当超前和抽象交易的定位也是未来发展的趋势：如高档 品牌产品展示厅、信息与教育咨询机构、媒介机构等。;片区商铺销售状况分析;销售实现目标;面临的问题;项目商业裙楼基本指标;报告基本提纲; 根据数据显示，目前中心区商铺的购买者并不以经营者为主，而是投资者。因此商铺的开发定位不仅要考虑如何销售，更重要的是得考虑如何经营的问题。 所以，我们的定价既要考虑利润实现最大化，更要结合经营商家和投资者的承受能力和投资信心。; 商铺的价格差异一般可以通过层差、位置差、出入口影响差等三个因素来反映，各单位价格根据实际再做调整，具体定价的原则如下： ; 商业价值的差异要通过价格的差异来体现，层差是最大的影响因素，特别是一层与二层的差异更加明显，根据商业项目操作的惯例以及商业定价经验值的把握，一般拟订的原则是： 1F：2F=1：0.6； 1F：3F=1：0.45； 1F：4F=1：0.3； ; 位置好坏的决定因素就是在商业的经营格局中，是否会面对更多的客流量，更多的客流意味着更多的商业机会，更高的商业价值。根据我司经验，结合本项目的平面布局和内部交通组织状况，初步拟订一层最大位置差为8000元/平方米，二层最大位置差为4000元/平方米。三、四层建议做整体销售。; 商场出入口及电梯口是商业项目人流最为集中的区域，其商业价值必然更高。 根据我司经验，建议本项目出入口价差：一层出入口最大影响差为3000元/平方米，二层出入口最大影响差2000元/平方米。;（二）市场比较法定价;（2）本项目与卓越大厦的对比分析 ;影响因素;（4）本项目与兴业银行大厦的对比 ;（5）本项目与航天大厦的对比分析 ; 通过以上五个可比项目的分析，根据可比性大小分配相应的权数：新华保险大厦40%；中心商务大厦20%；兴业银行大厦20%； 卓越大厦10%；航天大厦10%。;市场比较首层均价： =38500×40%+33000×10%+42000×20%+36000×20%+44100×10%=15400+3498+7980+6264+4410=37552元/㎡ 根据定价原则中的楼层价差指导比例，可以计算出二至四层的价格为： 市场比较二层均价：37552元/㎡*60%=22531元/㎡ 市场比较三层均价：37552元/㎡*45%=16898元/㎡ 市场比较四层均价：37552元/㎡*30%=11266元/㎡;（三）商业租金还原法验证;租金还原首层均价：326×12 / 10.72％＝36493元/㎡ 根据目前成交租金价格，可以计算出二至四层的价格为： 租金还原二层均价：90×12 / 5.5％＝19636元/㎡ 租金还原三层均价：55×12 / 4.6％＝14348元/㎡ 因此，从市场比较法得到的价格与租金还原法验证的结果看来，首层的价格差别不大，维持在3.6万-3.8万的区间；但是二层以上两种方法的差别明显：二层的差距达到了2895元，三层差距达到了2550元。 可见，现在中心区的商铺价格呈现出首层价值得到了市场的认可，但二层以上则表现出租金难以支撑售价高回报的现象。这也限制了客户对二层以上商铺的投资热情，而且现在成功销售的二层商业的项目都是采取整体购买的方式。 ;市场定价均价 37552元/平米; 销售价格与速度的哪个是目前工作的侧重点，我们 要作出判断？ 市场比较法与租金还原法获得两个结果，存在差距 的原因是什么？ 哪个结果更贴近市场？更有利于开展商的利益？; 根据我们对政策的判断：目前首要的任务是实现销售，加快销售速度； 两种价格结果的“大跨度”特征出现，表现出我们不应该用商业区的价格思维来判断商务区的商业价格，理由是主导产业和功能定位不同。首层临街铺能够依靠自主经营实现高回报；而二层以上一般都需要商业规划和专业经营管理来实现回报，但商务区的商业显然达不到要求； 从目前条件看，当然是租金还原的价格更贴近市场，而要为发展商获得更高的利润，有三种方式： 一是协助组建经营管