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“在这个行业里，最需要的就是资金，而且是低成本的、能长期使用的资金。 ” 目前国内资金主要来源都是银行短期贷款，最长2-3年，短融长投的弊端非常明显。原来靠出售商铺回收资金，解决银行还款的问题，共卖了9万平米的商铺，平均售价3万/平米，解决了大部分资金问题；现在改为只租不售，资金链非常紧张；由原计划的“保5争8”调整为“保3争5”。 解决不了长期资金的问题，商业地产是很难做的，即使能做，也走不远。所以最重要的，做商业地产，首先要有资金实力，或者有长期能使用的资金平台。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. “先招商后开发” 做购物中心，非常重要的是做对程序。一定要先租后建，招商在前，建设在后。 主要原因： 如果建好再招商，谈判时处于弱势，只能被迫接受租户提出的价格 ； 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，主力店一定要是不同业态的组合在一起，这样才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益，而且很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 招商在前还有个明显的好处，能节省巨大的投资，根据需求进行设计，避免无效面积。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 万达的启示： 一定要解决资本途径，同时要有较强的商业开发管理能力，才能保证商业房地产开发的成功。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 第三部分 金地商业房地产发展战略 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 目标： 商业房地产开发经营属于战略新举措，短期内不会占用公司大量资源而大规模介入，3年内属于能力积累期。不以长期持有为目的，通过参与商业房地产开发及整体经营、转售，实现较高的IRR回报，实现资金的高效利用。 投资标准： 项目税后IRR大于15%； 实现路径： 寻求商业房地产战略合作伙伴，成立商业房地产合作公司，共同开发，共同经营，中短期内销售给机构投资者。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （3、1）为什么不长期持有？ 服从公司整体战略定位，寻求高的项目投资回报，即较高的项目IRR水平。 第一部分的分析已经很清楚，持有商业房地产的IRR水平比较固定，而选择在合适的时机转售，能实现更高的IRR回报。 虽然持有能带来稳定的现金流，但在公司规模较小的时候，持有大量的商业物业将不利于公司快速发展。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. （3、2）投资标准为什么为项目税后IRR15%； 公司的战略定位为快速滚动发展，住宅项目的投资标准为项目税后IRR大于等于15%。 商业房地产项目的投资同样应为项目税后IRR大于等于15%，否则不如去做住宅开发。 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 在第一年转售 在第五年转售 在第十年转售 Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd. 　 转售的资本化率 实现的项目IRR 第一年出售 10% 15.0% 第五年出售 10% 15.0%