银川市隆基苹果公寓精前期概念性方案.pptVIP

?;一切都与观念有关，反过来，观念将改变一切！; 引子：我们如何进行项目整体定位 ——即如何提升项目定位;人！诗意地栖居;目 录;PART1 产品创意空间 一．对新的诠释 二．对商的理解 三．对寓的看法;一、对新的诠释： 1、对大型综合体来讲新是必须要考虑的。 2、新的要求点是出新，出奇。 3、新起点，新产品，新格局，新理念。 ;上元名筑。苹果公寓;上元名筑。青年置业广场; 二 对商的理解： 一 在商言商，从古至今的商道之根本。 二 对与开发商来讲利润是最重要的。 三 对于投资者和经营者有着根本的区别。 四 对于消费者而言，追求对商的认识。 ;三、对寓的看法 一：公寓只是投资的消费 二：公寓是长期的消费 三：公寓与年轻人的生活是相对等的 四：现今社会公寓与青年是相互依存的;PART2 市场分析;;城市商业优劣势分析;一级土地市场分析;一级土地成交分析;;2007-2009年6月外地人员在银川购房状况;2007年—2009年6月商品房新增供应量（批准预售）;2008—2009年各月房地产成交情况表;2008—2009年各月住宅成交情况表;2008-2009年写字间成交量情况; 空置率逐年增加。虽然销售市场火爆，但不可忽视的是空置面积逐年上升，这其中有开发商夸大销售结果的因素，说明还有部分新增产品并未被市场消化。价格变化受市场供求调节，所以在关注价格的同时应关注空置率。 需将项目开发周期与市场购买需求相结合。2008—2009年增加了挂牌成交了330多万平米新增土地，将产生超过800万平米的新增商品房，这些产品都将在一至两年内投入市场。 需将市场需求量与购买力相结合。就本地人群来说，因收入不高，且消费水平相对不低，所以积蓄不多，购买力相对有限，大部分房源被外地人群购买。目前外地人群购买力呈逐年上升趋势，目前已超过总购买量的60%。 需分析不同产品的市场前景。需对现有各类型产品市场供应量及需求量进行分析，根据未来不同产品市场供应趋势，寻找自身产品的市场切入点。 需充分分析容积率、建筑密度、土地价格等经济技术指标，力求利润最大化。容积率一般在3以下，高层容积率在3.5以上。在土地面积、建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多。单位成本将由下降而转为上升，所以需要充分考虑容积率、建筑密度、楼面价格之间的关系，寻求最佳容积率，达到利润最大化。;个案——绿地21商城; 市场前期定位的失误，产品结构和经营模式照搬华东区域，在银川区域水土不浮，使原有的物流、商贸产业中心调整为物流、汽车贸易核心。 项目体量巨大，是先天的硬伤，整体开发，层次不分明，投资期限过长，是该项目后期销售去化受阻的主要原因。 投资目标群体和消费目标群体不凸显，使绿地21商城难以顺应银川市目前的商业发展趋势， 该项目已经不能对本案构成竞争威胁。 ;项目周遍地块布局;以银川为中心城市，辐射200公里半径区域;万达广场; 大连万达集团在全国二十几个大中型城市相继建设万达广场，如北京万达、上海万达、苏州万达、宁波万达，都取得了骄人业绩。 此次大连万达进驻银川金凤区中心区，将给银川市商业带来变革。 大连万达在银川将投资二十亿，打造银川万达广场，现在已经进入规划设计招标阶段，将于今年8月破土动工。 大连万达将带旗下战略合作单位进驻银川，如家乐福、必胜客、百盛等知名品牌，这也代表着大连万达经过近两年的市场调研与分析确定了进军西北地区的雄心。; 银川万达广场坐落于银川市金凤区，距离本项目一公里，南北呼应，形成两个新型综合体 银川万达广场周遍缺乏大型综合体，居住密度高，加之行政办公商务中心，将有很好的发展前景。;市场结论（1） 大型家居卖场，几近饱和，同质化严重。 大型混合商业城，经营状况良好，同质化经营档次太低。 特色商业街，几近成为电子、商务、专卖一条街。 商务写字楼在近两年发展迅猛。 欠缺复式型公寓，较受年轻购房群体及投资客的追捧。 ;市场结论（2） 现银川市及周遍地区缺乏最高档的家居。 缺乏高档商业，公寓，办公综和体。 根据万达商业及发展趋势，提升了周边的物业价值。 公寓及写字楼将有出现热销现象。 ;市场结论（3） 现银川消费市场呈现出少有的繁荣景象，无论是百货、餐饮、娱乐、洗浴、KTV等都形成了火暴消费。 银川现有