07苏州吴中区越湖名邸全程营销推广报告.pptVIP

* 吴中区购房者主要为本地和外来年轻工作者。随着苏州城市化进程，区域郊区板块的市场增值潜力自然也受到部分外地投资者的关注。而太湖沿岸和木渎古镇的景观、人文别墅，更是得到了苏州本地以及上海、浙江、港台以及外籍人士的青睐。 项目板块属性 ——目标客户 * 板块审视 居住环境受到认可； 人居理念主打山水牌； 供应量较大； 物业类型种类齐全； 物业档次覆盖面广，满足多方面需求； 相对相邻区域价格较低，性价比高； 市场迅速发展，并受到广泛认可，存在较大需求 空间 …… * 认识对手 * 板块内竞争： 目前板块内的楼盘不多，但是供应量较大，主要是项目的体量都比较大，其中主要是石湖之韵、水岸清华和石湖华城。 目前区域同类型楼盘价格尚未拉开梯度，消费者对项目单价尚无太高的敏感性，对总价也就是对户型面积有一定的要求，因此项目竞争主要是产品设计和总价的竞争。 对手识别 * 竞争体量 　 基地面积 建筑面积 石湖之韵 330000 300000 石湖小镇 78000 100000 石湖庭院 51344 55142 水岸清华 200000 300000 锦和加洲 69386 97140 石湖华城 270000 460000 项目的竞争压力来自于：石湖之韵、水岸清华和石湖华城 三个楼盘的体量超过100万，加上本案的56万供应量，竞争空前激烈, * 竞争物业形态 　 建筑形态 石湖之韵 多层，别墅 石湖小镇 多层,别墅,商业 石湖庭院 多层，小高层，商铺，别墅 水岸清华 联体别墅,小高层 锦和加洲 多层，小高层，商业 石湖华城 多层,小高层,高层,花园洋房,商铺,别墅 区域供应以多层为主，别墅为辅，容积率普遍控制在1.2一下； 随着小高层、高层物业的出现，区域内容积率呈上升趋势，石湖华城已经达到了1.6。 * 竞争物业价格 多层价格基本在4500元/平方米左右； 区域内小高层还不多，目前在售的石湖庭院销售均价在4200-4300元/平方米 区域内别墅价格差距较大，联排5000-7500元/平方米，双拼8500元/平方米， 独立15000元/平方米（石湖之韵） * 2007.12 * 越湖名邸市场分析认知论 * 认识城市 认识市场 认识板块 认识自我 认识对手 认识客群 我们的操作手法 * 认识城市 * 城市审视 国际城市花园 中国园林城市 中国最佳投资城市 外向经济最活跃的城市 全球九大新兴科技城市 世界经济最具活力城市 中国十大最具经济活力城市 中国六大“金牌城市”之一 …… * 地理位置 昆山 苏州位于中国经济最活跃的区域——长江三角洲中心地带，东临上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖与无锡相接，北枕长江，是距上海最近的中心城市 * 接轨上海是长江三角洲城市的共识。以路桥交通网络规划和建设为契机，长三角正在打造一个“3小时经济圈”。 苏州将建成“半小时交通圈” 处于上海都市群的核心层 城市地位 1.1%的国土面积+6.3%的人口 创造了 21%的GDP+20.4%的财政收入+40%的外商投资+36%的进出口总额 目前长三角—— 上海、苏州嘉兴 第一层 其它城市 第二层 第三层 向西延伸到江苏的锡、常三市， 向南包括浙江的杭州、湖州等地 * 经济发展 ?2006年全市实现地区生产总值4820.26亿元，按可比价格计算比上年增长15.5%，三次产业的比例为1.9:65.4:32.7，人均地区生产总值（按户籍人口计算）突破10000美元。 苏州在“苏锡常经济圈”龙头地位确定，外来人群在苏州置业越来越多，房地产市场总体需求旺盛 * 快速发展的苏州民营经济 * 苏州区人口走势及城市化走势 * 现在苏州 位于长三角重要经济带的园林苏州，采取紧靠上海的城市发展策略，2006年后已经发展成为： 国际城市花园/中国园林城市/中国最佳投资城市 外向经济最活跃的城市/全球九大新兴科技城市 世界经济最具活力城市 中国六大“金牌城市”之一 苏州以仅占全国0.089%的土地，0.046%的人口，创造了： 全国第四的GDP/全国第一的协议利用外资 全国第2的全部工业总产值/全国第三的进出口总额 苏州2005年就率先全面达到省小康社会指标 * 苏州城市规划 一个中心：中心城区—苏州都市区 五个副中心：常熟、太仓、昆山、吴江、张家港 四个生态功能分区： 1）环太湖生态功能区； 2）阳澄湖水乡与古镇生态功能区 ； 3）沿长江生态功能区 ； 4）沿沪宁线城镇发展轴生态功能区 四个发展轴： 沿沪宁城镇聚合轴 沿太湖旅游休闲轴 沿苏嘉杭交通走廊发展轴 沿沪青湖高速公路发展