2012年当代满庭春MOMA1价格策略.pptVIP

影响价格的因素和权重 1# 2# 高压电线 湖景 园林景观 1# 园林景观权重：观景面、景观距离等。 1#和2#的楼间有园林景观，1#因被2#、3#遮挡，无法看到中心湖景，1#园林景观内部差异不大，权重为15% 影响价格的因素和权重 通风采光、视野、朝向权重 1# 2# 高压电线 湖景 通风采光： 1#南面临路，且为板式结构，中间户型产品通风采光受影响较小，权重占15%； 朝向、楼栋位置： 1#与高压电线较近，容易让客户产生购买抗性，权重占20% 视野： 1#东南向视野相对开阔，北向因2#为高层，遮挡视线，权重占10% 1# 2# 马路 湖景 马路 影响价格的因素和权重 噪音权重：距离噪音源远近，户型设置影响等 噪音： 1#靠近渔业路市政道路，东南两面受噪音影响差异较大，权重为10％； 影响价格的因素和权重 户型面积权重：户型的大小、合理性、实用性 90㎡ 90㎡ 90㎡ 120㎡ 120㎡ 120㎡ 120㎡ 120㎡ 120㎡ 90㎡ 90㎡ 90㎡ 120㎡ 120㎡ 120㎡ 120㎡ 120㎡ 120㎡ 1号楼平面户型分布图 1#： 在产品面积差异性上较小，产生总价上的区别，将会影响客户最终选择 空间结构存在差异，带来使用性存在较大差异 客户关注度高 权重：20％ 1# 通过多次对本项目平面图进行分析,在1#的基础上得出以下结论: 1、1#位于整个三期的东南角，临马路，且与东面高压线较近，容易使客户产生购买抗性； 2、从景观上看，1#无法完全看到中央湖景，景观相对较弱； 3、与2#楼间距较大，视觉较好，通风采光受到影响较小。 中央湖景 2# 影响价格的因素和权重 园林景观 通风采光 朝向、位置 视野 噪音 户型设计 高压线 15% 15% 20% 10% 10% 20% 10% 标准调差因素及权重分配： 1# 2# 3# 5# 13# 15# 16# 17# 18# 19# 6# 价格表形成—平面调差 1# 本次发售单位 备注：水平调差的最终确定需要根据销售现场所掌握的客户意向分析后进行适时调整，使之接近客户需求。 价格表形成—平面调差 1号栋（建筑面积） 户型编号 01 02 03 04 05 06 07 08 09 户型 三室二厅 二室一厅 三室二厅 三室二厅 二室一厅 三室二厅 三室二厅 二室一厅 三室二厅 面积 120 90 120 120 90 120 120 90 120 朝向 20% 8 7 9 8 7.5 9.5 8 7 9.1 景观 15% 9 8 9 9 8 9 9 8 8 通风采光 15% 8 7 8 8 7 8 8 7 9 噪音 10% 8 8 8 8 8 8 8 8 8 视野 10% 7 8 8 8 8 8 8 8 9 户型设计 20% 4 10 4 4 10 4 4 10 4 高压线 10% 8 8 8 8 8 8 7 6.5 6 打分值 7.25 8.05 7.55 7.35 8.15 7.65 7.25 7.90 7.47 打分差值 0.00 0.80 0.30 0.10 0.90 0.40 0.00 0.65 0.22 价格差值 0 473 177 59 533 236 0 384 130 价值排序 8 2 5 7 1 4 8 3 6 价格表形成—平面调差 1#小高层竖向调差原则：橄榄形定价，12F价格最高 1-2层差 -90 2-8层差 -30 8-12层差 -40 12层 0 12-13层差 -50 13-17层差 -25 顶楼跳差 -200 目前客户主要集中于4-12层。其中选择4-8层的客户主要考虑低楼层价格相对偏低，9-12层客户居多，集中度较高。此外高楼层有少量客户，此类客户楼层要求较高，但价格接受度仍一般。 定价方向： 1、在客户量偏少的情况下，以橄榄形垂直价差避免垂直差价过大导致客户流失； 2、9-12层相对、适当提高价位，促成客户引导至其他楼层；（12F价格相对最大化） 3、底层、顶层形成较大价差，促成去化。 1# 17层 12层 2层 -50元/㎡ -30元/㎡ 高价 低价 -90元/㎡ -200元/㎡ 18层 价格表形成—垂直调差 低价 8层 -40元/㎡ 13层 -25元/㎡ 综合折扣率 综合折扣率 折扣项目 折扣方式 折扣率 套数比例 综合折扣 付款方式折扣 一次性付款 97折 97.0% 20% 0.600% 首付6成 99折 99.0% 20% 0.200% 按揭 无折扣 100.0% 60% 0.000% 3天内签约折扣 99折 99.0% 90% 0.900% 老带新政策 　 　 　 0.000% 团购政策 　 　 　 0.000% moma汇认筹折扣 1千抵15000（优惠14000） 97.8% 100% 2