同策2011年7月张家港城西项目定位整合报告.ppt

本案地下会所，运动功能为主 （阳光里程会所在建，未能体现档次） 95 100 105 100 评分 会所档次 5% 外部因素 系数 对比因素 本项目 甲江南 中联皇冠 阳光里程 备注 10% 地段因素 评分 100 100 105 100 同一区域，成熟度略有差别 10% 休闲配套 评分 100 100 105 100 配套基本共享 10% 外部景观 评分 100 100 100 100 本案西、北侧水系及市政绿化 内部因素 10% 开发商品牌 评分 100 100 90 90 知名企业形象之作 30% 产品设计 评分 100 90 95 90 户型、规划、风格及附加值综合考量 10% 建筑品质 评分 100 90 95 90 / 5% 物业管理 评分 100 95 95 95 建议采用知名物业顾问 5% 内部景观 评分 100 90 95 90 12%建筑密度、大栋距，人车分流，轴线景观 5% 营销展示 评分 100 95 95 90 样板段展示、售楼处打造、营销强度到位 (阳光里程会所仍在建) 100% 系数累加 100 95.85 97.5 93.5 / 项目价格 ？ 13000 13000 12000 / 参考权重 40% 30% 30% 项目价格*权重*100/系数累加 5459 4010 3850 推导价格区间［13200,13500］ 若产品及营销展示到位，本案无疑将成为港城品质标杆 价格推导 价格推导 通过户型高附加值体现，单价可获得明显提升，推导整体均价区间为［15000，15500］元/平米 15504.4 181 2806300 211 30 13300 14950.4 137 2048200 154 17 13300 15295 140 2141300 161 21 13300 14976.5 119 1782200 134 15 13300 15064.3 98 1476300 111 13 13300 实际单价 （元/平米） 建筑面积 （平米） 总价（元） 实际面积 （平米） 赠送面积 （平米） 市场价格 (元/平米) 本案户型突破，附加值在港城十分突出，每种户型实际面积放大13-30平米不等 ——空中花园设计，使得每个户型达到（X+1）房的效果，面积半赠送； ——凸窗设计，改造后可扩充室内空间，全赠送； ——较大面积设备平台全赠送，但考虑相对于其它楼盘户型的“阳台”，相当于半赠送。 以13300元/平米为准（前述推导价格），通过额外面积赠送，实际价格相比市场水平可获得明显提升 政策抑制，港城同样难以幸免；调控仍将持续并未有放松趋势，升温势头受到抑制 ——2011年后，与苏州市场相对应，张家港楼市同样呈现整体回落趋势； ——由于市场规模较小，且并未明确限购，因而张家港市场近期波动较大，但总体上看快速升温的房地产明显受到抑制。 张家港当前发展阶段所限，市场减缓 ——张家港城区住宅价格已经达到高位（2010年全市均价8474元/平米，2011年5月全市均价达到8738元/平米），购房者面临“高总价、高首付、高贷款”压力，市场步伐明显放缓，2009年以来30%以上的年均价格增幅将难以重现。 张家港市场以往价格快速升温的态势不可持续，而政策调控使市场受到明显抑制，趋向平缓 未来市场趋势 国十条 新国五条 新国八条 限购 楼市调控下，基于对本案突出的产品力、实现开盘热销及平开高走策略的综合考虑，建议2012年5月，本案入市均价区间为［14000，14500］元/平米。 价格建议 动态因素 市场推导——市场研判，竞争个案的综合产品力比较 附加值提升——户型高附加值带来的价格提升 2007年以来苏州在调控下年均价格涨幅12%，2011年1-6月价格涨幅仅为3.9%。虽未明确限购，但严峻的宏观形势下，张家港楼市发展轨道将趋向平缓，预计未来价格年均增幅在5%-10%之间。 静态因素 本案总建面积为12万㎡，规划918户，结合市场情况，我司预判本案的去化周期为2年 张家港主要在售住宅项目平均月均去化28套; 考虑阳光里程处于强销期内，月均去化量偏高，因而城西周边住宅项目平均月均去化30-35套； 暨阳湖皇冠因户型面积大，偏高总价，去化速度明显比其它项目缓慢； 本案规划总建面积12万㎡，规划户数918户；后续城西整体供应趋少，本案凭借较强的产品力预计会取得不错的销售成绩，因此月均去化35-40套的速度相对理想，预计去化周期为2年。 38 6 27% 227 849 2010.12 玲珑湾 21 8 34% 167 497 2010.10 未来城 城东 6 17 33% 100 299 2010.1 暨阳湖皇冠 18 5 30% 87 291 2010.11 港城华府 城南 30 16 77% 480 626 201