深圳金地观澜项目营销策略总纲.pdf

世界籍 新贵族 湖山精工墅堡 金地.帝湖堡 谨呈：金地集团深圳公司 金地观澜项目营销策略总纲 深圳中原 |2010/10 项目状况 项目状况 金地深圳首个别墅项目未开发郊区，山水资源22万建面中大规 模 项目区位：深圳宝安区，观澜街道环观南路北侧，梅观高速东侧，横坑水库 西南侧。 交通条件 距福田中心区约18公里。 目前到项目只有二车道道路且路况较差，无快速干线经过 预计未来规划中的梅龙路继续北拓，与环观南路交汇，项目进入性提升。 Thinking 思路 策略目标 策略挑战 策略推导 策略执行 回顾/决策 经过十数年深圳豪宅的发展，在地产历史中，我们深刻的体会 到，营销与产品价值的“双驱动时代”已经悄然到来。 如果说2008-2009，深圳豪宅价格实现的又一次跨越是“功利式 营销”的功劳，那么，2010年之后的数年，我们可以肯定的判断： 贯穿并领先于产品价值前行的营销价值，将最终带动深圳豪宅价 格迈向新的巅峰。 无论市场如何波动，我们坚定的认为，有理由也有必要： 突破传统的，散打式的地产营销手法，以品牌营销的思维模式思 考观澜，在瞬息万变的地产市场上，形成观澜自己的保护力、竞 争力！ 我们的目标？ 项目全案目标： |品牌目标、企业目标： 作为金地深圳豪宅市场开山力作，利用项目平台，通过项目品牌运作，成功奠定并 提升金地在深圳区域乃至全国豪宅市场的影响力。 |项目运作目标： 营销出彩，通过成功的项目营销，树立独立而鲜明的项目品牌形象，提升项目溢 价，提升客户满意度，赢得市场、客户的关注和口碑。 |具体营销目标 保证项目，10年11月入市，开盘旺销。首批联排别墅实现单价4万元，当年实现销 售额4个亿，后期持续旺销。 目标再解读： 三大目标聚焦： 高形象 高价格 持续旺销 三大目标实现后，可实现的结果 提升金地豪宅品牌市场认知，奠定金地深圳豪宅市场影响力 Thinking 思路 策略目标 策略挑战 策略推导 策略执行 回顾/决策 Thinking 思路 策略挑战 项目状况 宏观趋势 豪宅市场 区域市场 我们面临什么样的市场环境、 有何 挑战？ 2. 宏观趋势 2. 宏观趋势 宏观市场判断： 国务院部署遏制部分城市房价上涨过快的措施 ——更为严格的差别化房贷政策，新“国十条” • 继4月15日，国务院常务会议决定以综合政策遏制高房价后，4月17日，国务院再出重拳，发 布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》国发（2010）10号——新“国十条”。 • 通知要求各地严格限制各种名目的炒房和投资性购房，房价过高地区可暂停发放购买第三套 及以上住房贷款，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停 发放购买住房贷款。 • 目的在于控制房价过高，抑制不合理住房需求，并实行更为严格的差别化住房信贷政策。 • 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%； • 对贷款购买